Note de la rédaction : ce billet est le premier d’une série de deux. Lisez le deuxième : Aider les clients à composer avec un marché concurrentiel.
Les acheteurs des grandes villes comme Toronto et Vancouver s’attendent à devoir composer avec un marché concurrentiel, et sont généralement prêts à faire face à des offres multiples. Mais cette année, en raison de tendances existantes et de la demande comprimée causée par la pandémie de COVID-19, d’autres marchés sont confrontés à cette course effrénée – certains pour la première fois.
« Je ne dirais pas qu’un endroit donné est habitué à une telle concurrence entre les acheteurs. Ces conditions sont généralement cycliques. Elles ne se reproduisent que tous les 15 ou 20 ans », explique Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI.
« Même à Toronto et à Vancouver, qui ont connu des vagues d’offres multiples cette dernière décennie, il s’agit plus de l’exception que la règle. De fait, certains marchés qui historiquement n’ont pas été favorables à la vente le sont maintenant », ajoute-t-il. Il s’agit notamment de l’Ontario à l’extérieur de la région élargie du Golden Horseshoe, et de la majeure partie du Québec et des Maritimes.
Les conditions de ces marchés ne sont pas forcément attribuables à la COVID-19. Selon M. Cathcart, elles se préparent depuis les cinq dernières années environ. Cela dit, la pandémie a forcément attisé la situation.
Blair Campbell, courtier responsable de Accsell Realty Inc. Brokerage à London en Ontario, ajoute que « le marché est très intense ici, et les offres multiples sont la norme. » Il a récemment vendu une propriété à London pour plus de deux millions de dollars – à l’issue d’offres multiples.
« C’est du jamais vu », ajoute-t-il. « D’autres propriétés se sont vendues pour près d’un million, également après des offres multiples. Tous les segments du marché sont en feu. »
De plus, « l’inventaire est largement insuffisant. C’est un défi, et il faut de la patience. Le plus difficile, c’est de composer avec l’acheteur qui a vendu sa maison et qui se retrouve au pied du mur. »
Il conseille aux acheteurs de présenter une bonne offre, mais d’éviter de surpayer. Les clients doivent être prêts à considérer une autre propriété si leur offre n’est pas acceptée.
Ils doivent revenir à la base : obtenir une préqualification, savoir ce qu’ils peuvent se permettre et faire des vérifications diligentes au préalable.
« L’offre connaît un creux historique, alors que la demande atteint des sommets », précise M. Campbell. « À London, le marché était déjà vigoureux avant la COVID-19. La pandémie a accéléré la prise de décision de certaines personnes, et on assiste à l’arrivée massive d’acheteurs provenant de marchés plus dispendieux. »
La plus grande hausse de la valeur moyenne s’est observée à St. Thomas, soit à 15 minutes en voiture de London. La deuxième, dans le comté de Middlesex. « Les gens ne veulent pas s’écarter des grands centres; ils veulent garder un accès aux commodités », explique M. Campbell.
Le Canada atlantique connaît lui aussi une activité sans précédent. Au printemps, les acheteurs et les propriétaires-vendeurs de Saint John ont pris une pause de quelques mois. Puis, les activités ont repris et « n’ont pas ralenti depuis, ce qui est assez surprenant », explique Sherry Sheldrick, courtière à Saint John, au Nouveau-Brunswick, qui siège également au comité du marketing et des communications de l’ACI.
Si 2019 s’est imposée comme une année record pour la ville, 2020 semble bien placée pour la surpasser, malgré le ralentissement printanier causé par la pandémie.
« La demande est énorme, et l’inventaire, faible, ce qui a créé un marché véritablement favorable aux propriétaires-vendeurs », ajoute-t-elle. Les faibles taux d’intérêt profitent aux acheteurs, mais la région attire aussi des gens de l’Ontario et de l’Ouest.
« Le Nouveau-Brunswick a enfin la reconnaissance qu’il mérite », commente Mme Sheldrick. Le prix de vente moyen à Saint John a pour la première fois dépassé 200 000 $, ce qui reste tout de même bien inférieur à celui d’autres régions du Canada, ajoute-t-elle.
« Les acheteurs qui arrivent de l’Ontario ou de la Colombie-Britannique ne croient tout simplement pas à ce qu’ils obtiennent ici pour leur argent », explique-t-elle. « Et les paysages sont tellement magnifiques. »
Les acheteurs peuvent s’attendre à des offres multiples; certaines propriétés sont vendues le jour de leur inscription, et souvent à une valeur supérieure au prix demandé.
« Ce n’est pas habituel ici », assure Mme Sheldrick. Elle prépare donc les acheteurs à cette réalité. « Un acheteur sérieux doit être disponible. » Il doit aussi établir son financement et être prêt à prendre rapidement une décision – et de la souplesse quant à la date de clôture peut l’avantager.
« Un acheteur sérieux doit être disponible. »
Les acheteurs de la région de Halifax sont dans la même situation. « Nous n’avons pas l’habitude d’un marché aussi concurrentiel », explique Anne Da Silva, courtière chez Da Silva Gosse Real Estate Group.
« Pendant le confinement, nos clients étaient pour la plupart forcés d’acheter parce qu’ils avaient vendu leur propriété ou ils changeaient de région », ajoute-t-elle. Mais en juin, alors que la province a allégé certaines restrictions, la demande « a grimpé en flèche ». Et pas seulement sur le marché de la revente : on s’arrache les nouvelles constructions à mesure qu’elles sont bâties.
Le marché de Halifax est habituellement équilibré, mais maintenant presque toute la Nouvelle-Écosse présente un marché favorable à la vente.
« Dans la plupart des cas, l’inventaire est inférieur à 30 jours », ajoute Mme Da Silva. « Le marché est donc très intense. J’ai personnellement vu plusieurs propriétés se vendre pour 100 000 $ de plus que le prix demandé. »
Certains acheteurs sont donc extrêmement frustrés, explique-t-elle. Ils peuvent prendre des décisions fondées sur leurs émotions et payer trop cher. Un courtier ou agent immobilier peut heureusement modérer leurs attentes et leur fournir les conseils nécessaires.
Certaines conjectures laissaient initialement croire que les conséquences économiques de la COVID-19 entraîneraient un gonflement de l’offre, parce que les investisseurs et les propriétaires incapables de payer leur hypothèque inonderaient le marché de propriétés à vendre. Si l’on assiste « sans doute » à ce phénomène selon M. Cathcart, il est atténué par le nombre supérieur de ménages qui ont hésité à vendre la résidence familiale pendant une crise sanitaire mondiale.
« L’importance que nous accordons à notre foyer n’a certainement pas diminué ces derniers temps », explique-t-il. « L’année avait déjà commencé avec certaines des conditions les plus serrées jamais vues. Le marché est maintenant plus restreint que jamais. »
