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Avec le recul, l’année 2023 aura été une année marquée, paradoxalement, par une forte incertitude et une relative stabilité. Somme toute, le taux directeur, qui était passé de 0,25 à 4,25 % en 2022, n’a augmenté que de trois quarts de point entre janvier et juillet.
Il est resté relativement stable depuis la mi-année, et malgré les avertissements de Tiff Macklem, il est peu probable que celui-ci augmente encore significativement à mesure que l’inflation progresse vers la cible de 2 %.
Pour les particuliers qui n’avaient pas encore pris la pleine mesure de l’impact du taux directeur, l’année 2023 aura permis de remettre les pendules à l’heure pour plusieurs millions de Canadiens, qui ont vu leurs paiements hypothécaires mensuels augmenter de près de 30 % en moyenne.
Dans le même ordre d’idées, les coûts de financement des développeurs et promoteurs immobiliers, combinés aux obstacles réglementaires locaux, ont fait chuter les mises en chantier partout au Canada. Cela s’est traduit par une année de faible progression, tant pour l’offre que pour la demande de logements neufs, de même que sur le marché de la revente.
Une augmentation rapide des prix s’est manifestée sur le marché locatif, rendant celui-ci plus intéressant pour certaines catégories d’investisseurs.
Un horizon pas si différent
Si l’on se fie aux dernières interventions de la Banque du Canada, l’année 2024 en sera une de stabilité en matière de taux d’intérêt. S’il n’est pas exclu que le taux directeur diminue légèrement dans la deuxième moitié de 2024, la vaste majorité des économistes s’entend pour dire qu’on ne reverra pas de taux hypothécaires à 2 % de sitôt!
Bien que plusieurs provinces aient pris le taureau par les cornes, les mises en chantier repartiront à la hausse, mais très graduellement. Les coûts de financement, de main-d’œuvre et des intrants demeureront problématiques pour les développeurs, selon la SCHL. On observe d’ailleurs que les mises en chantier ont repris en dehors des grands centres, et demeurent problématiques à Toronto et à Montréal, notamment.
Les dernières annonces du gouvernement fédéral en matière d’immigration font également présager l’arrivée de 400 à 500 000 nouveaux immigrants par année au cours des prochaines années, ce qui signifie que la demande de logements, toutes catégories confondues, demeurera élevée malgré l’augmentation du coût de financement. Notons toutefois qu’au cours des dernières années, près de 50 % de l’immigration canadienne a eu lieu en Ontario, contre environ 15 à 20 % en Colombie-Britannique et 10 à 15 % au Québec. La pression liée à l’afflux de nouveaux résidents n’affecte donc pas tous les marchés de la même manière.
En conséquence, les pressions inflationnistes et déflationnistes qui pèsent sur le marché immobilier pourraient mener le pays à une période de relative stabilité des prix. La SCHL prédit une augmentation « modeste » des prix médians en dollars courants, ce qui pourrait entraîner une augmentation de l’abordabilité à mesure que les salaires continuent de progresser de 4 à 5 % par année.
Des comportements marqués par la préservation
Plusieurs ménages vont chercher à diminuer les conséquences négatives de l’augmentation des taux en privilégiant la préservation du patrimoine familial, l’accélération du remboursement de l’hypothèque, et dans certains cas, la vente de la propriété.
Contrairement à d’autres périodes de ralentissement économique au cours des dernières décennies, le ralentissement actuel est marqué par un marché de l’emploi tendu, qui permet d’envisager une faible croissance/décroissance économique qui aura un impact relativement limité sur l’emploi : l’économie sera morose, mais le taux de chômage devrait demeurer relativement bas.
Pour ces raisons, l’ACI prévoit une augmentation graduelle des transactions immobilières au courant de l’année 2024. Après la faiblesse du marché en 2023, ce rebond sera guidé par l’amélioration des conditions de financement hypothécaire, ainsi que, dans certains cas, l’obligation de vendre. Plusieurs occasions pourraient donc être saisies par des acheteurs patients et des investisseurs stratégiques.
Le présent article est diffusé à titre d’information seulement; il ne contient pas de conseils financiers ou juridiques et ne remplace pas les services d’un conseiller financier ou juridique.
