Chaque année, le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) évalue la conformité de centaines d’agences immobilières du pays aux obligations réglementaires en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.
Dans certains cas, après une vérification, CANAFE peut constater qu’une agence immobilière ne respecte pas ses obligations, et le dirigeant de l’agence peut recevoir une lourde amende. Ces amendes varient en sévérité, mais peuvent atteindre plus de 250 000 $!
Minimiser les vérifications et les amendes
Il existe beaucoup d’idées fausses sur le rôle des courtiers et agents immobiliers dans la lutte que mène le gouvernement contre le blanchiment d’argent et sur la façon dont les obligations réglementaires influencent les activités des dirigeants d’agence.
L’ACI met à votre disposition des ressources d’aide à la conformité que vous pouvez consulter et télécharger sur membre.CREA.ca
Aujourd’hui, nous départageons le vrai du faux pour vous aider à respecter vos obligations et à minimiser le risque d’amende.
Idée fausse : Il est interdit de conclure une transaction après avoir soumis une déclaration d’opération douteuse.
Réalité : En vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (LRPCFAT), le fait qu’un courtier, un agent ou un dirigeant d’agence soumette une déclaration d’opération douteuse ne signifie pas qu’il ne peut pas conclure la transaction immobilière. Il est toutefois recommandé que ces personnes discutent avec l’agent de conformité de leur agence pour établir la marche à suivre afin de se conformer aux pratiques et aux procédures propres à l’agence (par exemple, des mesures accrues d’atténuation de risque) lors de telles opérations.
Idée fausse : Il faut indiquer un numéro de compte sur le relevé de réception de fonds lorsque vous recevez des fonds en espèces.
Réalité : Il n’est pas nécessaire d’indiquer le numéro de compte sur le relevé de réception de fonds lorsque vous recevez des fonds en espèces.
Ce n’est que lorsqu’un compte est touché que vous devez le faire. Vous trouverez des exemples pertinents à la section D.2 du formulaire Relevé de réception de fonds.
Pour tous les autres types d’opérations (chèque, virement bancaire, transfert électronique, chèque certifié, mandat ou traite bancaire), le compte duquel l’argent est prélevé est considéré comme touché et doit figurer sur le relevé de réception de fonds.
Idée fausse : Conformément à la législation sur la vie privée, vous devez informer le client de votre intention de soumettre une déclaration d’opération douteuse et obtenir son consentement.
Réalité :
Les rapports conçus pour informer CANAFE d’activités potentielles de blanchiment d’argent, comme la déclaration d’opération douteuse, représentent une exception limitée à la législation sur la vie privée. Les déclarations d’opération douteuse doivent en fait être soumises à l’insu des personnes concernées.
D’ailleurs, le règlement de la LRPCFAT vous défend de divulguer le fait que vous avez rempli, êtes en train de remplir ou prévoyez remplir une telle déclaration.
Idée fausse : Vous pouvez vérifier l’identité d’un client par l’entremise d’une vidéoconférence ou de tout autre type d’application virtuelle sur présentation d’une pièce d’identité avec photo.
Réalité : Après une période de grâce au début de la pandémie, ces méthodes de vérification de l’identité sont aujourd’hui considérées comme invalides. Aujourd’hui, il n’est plus suffisant d’examiner une pièce d’identité avec photo par l’intermédiaire d’une plateforme comme FaceTime, Skype ou Zoom.
Vous pouvez toutefois utiliser une solution électronique SI elle permet de confirmer l’authenticité de la pièce d’identité. Le client pourrait devoir scanner une preuve d’identité valide avec la caméra de son appareil mobile; vous auriez ensuite à vous appuyer sur une technologie appropriée pour vérifier les caractéristiques, les éléments de sécurité et les signes distinctifs du document. Veuillez[A4] consulter les directives de CANAFE sur l’identification.
<iframe width="560" height="315" src="https://www.youtube.com/embed/0w1UfliWJwo" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen></iframe>Idée fausse : Le courtier ou l’agent qui représente l’acheteur doit remplir le relevé de réception de fonds lorsque les fonds sont déposés dans le compte en fiducie de l’avocat.
Réalité : Lorsque les fonds vont directement dans le compte en fiducie de l’avocat, le courtier, l’agent ou le dirigeant d’agence n’a pas à produire un relevé de réception de fonds.
Il faut cependant clarifier l’expression « recevoir des fonds » : dans sa correspondance avec l’ACI, CANAFE précise qu’un dirigeant d’agence, un courtier ou un agent « reçoit des fonds » lorsque ces derniers sont déposés dans le compte en fiducie de l’agence. Si les fonds ne sont pas déposés dans ce compte, l’agence n’a pas à remplir de relevé de réception de fonds.
Ainsi, si aucun courtier ou agent ne reçoit de l’argent, l’agence n’est pas tenue de produire un relevé de réception de fonds.
Idée fausse : Les courtiers et agents immobiliers doivent, sans exception, vérifier la pièce d’identité du client pendant la transaction.
Réalité : Il existe deux exceptions à l’obligation de vérifier l’identité d’un client :
- Les courtiers ou agents n’ont pas à vérifier l’identité ou l’existence d’un client s’ils l’ont déjà vérifiée ou confirmée lors d’une transaction antérieure et si les renseignements ayant permis de vérifier l’identité ou confirmer l’existence sont fiables.
2. Les agences immobilières n’ont pas à vérifier l’identité du client dans le cas de certains organismes publics ou de certaines grandes entreprises et pour les très grandes fiducies ou les filiales consolidées de celles-ci. Exemples d’organismes publics :
- un ministère fédéral ou provincial canadien ou un organisme de la Couronne;
- un organisme municipal canadien constitué en personne morale (par exemple, une ville);
- une administration hospitalière canadienne.
Une société ou une fiducie de très grande taille peut aussi être :
- une personne morale dont l’actif net, d’après son dernier bilan vérifié, est de 75 millions de dollars ou plus.
Vous trouverez de plus amples renseignements sur le site Web de CANAFE.
Idée fausse : Si une agence consigne de manière satisfaisante le refus d’un client de fournir une preuve d’identification, la LRPCFAT l’autorise à conclure la transaction sans pénalité.
Réalité : D’un point de vue juridique, toute omission de vérification de l’identité d’un client, pour quelle raison que ce soit, placerait le dirigeant d’agence dans une situation de contravention à la LRPCFAT. CANAFE a toutefois déclaré que l’imposition de sanctions pour une telle omission dépend d’une analyse complète de l’historique de conformité de l’agence, ainsi que des systèmes de conformité en place.
Il revient au dirigeant d’agence de décider d’aller de l’avant ou non avec de telles opérations et, s’il le fait, CANAFE recommande que cette personne soumette une déclaration d’opération douteuse.
Ressources pour les courtiers et agents immobiliers
L’ACI met à votre disposition des ressources clés sur membre.CREA.ca, notamment le manuel du programme de conformité, une FAQ, les coordonnées d’entreprises pouvant offrir de l’assistance et des formulaires qui expliquent chaque étape des obligations relatives aux personnes politiquement vulnérables (PPV) et aux bénéficiaires effectifs. Nous offrons aussi un webinaire gratuit d’introduction à CANAFE, au Centre d’apprentissage.
L’article ci-dessus est publié à titre informatif; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne saurait remplacer un conseiller juridique.
