Le mois dernier, j’ai expliqué que, selon les prédictions de certains économistes, les prix des maisons canadiennes subiraient une correction, en s’appuyant sur les mathématiques, le rapport entre le prix moyen et le revenu, et un système de croyances. Je me suis déjà penché sur les deux premiers facteurs, donc passons maintenant au système de croyances.
Commençons par les « dix règles du marché à ne pas oublier » du légendaire Bob Ferrel de Wall Street; la première règle veut que les marchés aient tendance à revenir à la moyenne avec le temps.
Il est très important de se rappeler que ses règles s’appliquent au marché boursier. Comme le savent tous les courtiers et agents immobiliers, il y a des différences fondamentales entre le marché boursier et le marché de l’habitation. Les différences entre ces deux marchés sont que les actions représentent une minime fraction et des prix relativement bas d’un actif, alors qu’une maison est un bien unique à valeur élevée qui compte un emplacement géographique précis. Ces différences sont ignorées par les économistes; selon ces derniers, une forte correction des prix est la formule nécessaire pour faire revenir le ratio du prix moyen par rapport au revenu à sa moyenne à long terme.
Soit dit en passant, il n’y a aucun doute que le ratio du prix moyen par rapport au revenu reviendra à sa moyenne à long terme. La question est de savoir comment cela se produira. Certaines données montrent que le ratio a déjà commencé à revenir à sa moyenne à long terme depuis le sommet atteint au deuxième trimestre de 2011. Depuis cette date, le prix moyen national a augmenté de moins de cinq pour cent, alors que le revenu après impôt a augmenté de neuf pour cent.
Bien que le ratio soit au-dessus de sa moyenne à long terme, il continuera à s’en approcher s’il n’y a pas de correction des prix, tant et aussi longtemps que les revenus augmentent plus rapidement que les prix moyens. Les prévisions de l’ACI à l’égard du prix moyen portent à croire que c’est en fait ce qui se passera.
En deux mots, les prévisions d’une correction des prix des résidences canadiennes ignorent les différences fondamentales entre les capitaux propres et les maisons d’une part, et leurs dynamiques respectives du marché. Voilà pourquoi je considère de telles prévisions comparables au produit d’un mariage entre les mathématiques et une mauvaise religion.
