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La forte variation des prix de l’immobilier au cours des dernières années a complexifié l’évaluation de la valeur des propriétés.
La valeur d’une propriété se reflète dans le prix de vente (intéressant pour les acheteurs et les vendeurs), mais aussi dans les coûts de reconstruction (intéressant pour les assureurs) ou dans le rendement qu’il est possible de générer (intéressant pour les investisseurs).
Que vous vous prépariez à vendre, à refinancer, à demander une révision de l’évaluation foncière ou à financer des travaux, plusieurs moments clés justifient de faire évaluer sa propriété par un professionnel.
Les courtiers et agents immobiliers ont recours à plusieurs techniques afin d’arriver à une valeur juste et réaliste.
Trois techniques pour déterminer la valeur
Méthode d’analyse des comparables
La méthode la plus connue pour déterminer la valeur est la méthode dite de marché, qui consiste à examiner des propriétés similaires s’étant vendues récemment afin de déterminer la valeur marchande d’une propriété.
Les courtiers et agents immobiliers ont accès à des outils qui leur permettent de faire un tel travail de comparaison. L’évaluation accorde une valeur à certains critères comme la superficie, le nombre de pièces et de salles de bains, la présence de différentes composantes (piscine, garage, terrasse, etc.), l’état général du bâtiment et le temps écoulé depuis que les ventes comparables se sont produites.
Méthode du coût de remplacement
Partant de la valeur intrinsèque d’un bien immobilier (valeur sur le marché), cette méthode consiste à déterminer ce qu’il en coûterait pour faire construire un immeuble à un niveau de qualité et de finition identique.
Il s’agit d’analyser la valeur du coût de remplacement, en dehors de tout effet de marché, spéculatif ou dépréciatif.
Ici, les déterminants de la valeur sont les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre et de financement si l’immeuble devait être reconstruit. Bien entendu, cette valeur peut varier significativement en fonction de la disponibilité des intrants.
Méthode du revenu
Si votre immeuble est loué, s’il s’agit d’un plex, ou si vous en tirez certains revenus, l’évaluation peut également être réalisée à partir des flux qui sont générés par la propriété.
En liant ceux-ci à un rendement comparable sur le marché pour un investissement du même niveau de risque, il est possible d’en déterminer la valeur. Cette technique est particulièrement utile si vous souhaitez vendre à un acheteur investisseur.
Dans le cas de variations importantes (comme ça a été le cas durant la pandémie), certains évaluateurs tiennent compte d’une période plus longue et calculent une moyenne des revenus afin d’obtenir une meilleure approximation de la valeur à long terme de l’immeuble.
Comment fait-on?
Bien qu’il ne soit pas possible de se substituer à un professionnel, chacun peut effectuer sa propre analyse, particulièrement en ayant recours à la technique des comparables, pour avoir une idée approximative de la valeur de sa propriété.
Pour ce faire, il est important d’analyser les propriétés vendues et non pas les inscriptions, car la différence de prix peut parfois varier significativement.
Vous pourrez ainsi mieux comprendre ce qui est valorisé dans votre marché de référence, et quels paramètres affectent la valeur de la propriété. Certains éléments peuvent avoir un impact sur la valeur marchande perçue, comme des travaux à faire ou des équipements atypiques.
Pour une évaluation précise de la valeur d’une propriété, faites appel à un professionnel, comme un courtier ou un agent immobilier. Vous serez ainsi en mesure de prendre de meilleures décisions en matière d’achat ou de vente, de financement, de négociation avec la municipalité ou avec votre institution financière.
