Le jeudi 15 juin, L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour mai 2023. Shaun Cathcart, économiste principal à l’ACI, fait le point sur l’état des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.
Bien que le marché de l’habitation en 2023 évolue en général comme prévu, notamment en ce qui concerne le rebond de la demande et des prix, il y a un facteur frappant qui est plus difficile à expliquer.
Il s’agit de la baisse historique des nouvelles inscriptions mensuelles au cours de la dernière année, soit une baisse de 46 % entre février 2022 et mars 2023.
Les ventes viennent tout juste de remonter à des niveaux moyens au cours des deux derniers mois, mais, puisque les inscriptions se font rares, nous voilà replongés dans un marché favorable aux vendeurs.
J’ai vu quelques inscriptions près de chez moi pour lesquelles on acceptait des offres à une journée particulière, mais ce n’est pas dans la majorité des cas. Cette pratique pourrait devenir moins fréquente cet été, puisque la Banque du Canada a encore augmenté ses taux en juin (et elle le fera probablement encore en juillet).
D’après ce que les courtiers et agents immobiliers me disent, nous sommes au point de basculement entre une seule offre par rapport aux offres multiples, contrairement à ce qui s’est passé pendant la pandémie, où le vendeur recevait plus de 10 offres. Il est possible qu’une offre suffisamment intéressante soit ce qu’un vendeur est prêt à accepter à ce stade. En mai, nous vacillions entre ces deux possibilités.
Comme analystes, c’est la vue d’ensemble de nos données qui nous permet de dégager les tendances, mais c’est une analyse plus précise qui permet d’en déceler la cause.
Nous savons que la demande de logements au Canada a atteint un niveau record et que cela ne changera pas. La grande question à laquelle nous devons répondre pour comprendre le marché de la revente de 2023 est « pourquoi y a-t-il si peu de nouvelles inscriptions chaque mois? »
Tout d’abord, ce sont les propriétaires actuels qui alimentent (ou qui n’alimentent pas) le marché.
Vers la fin de 2022 et au début de 2023, j’avais suggéré que le marché du printemps de 2023 serait une bonne occasion pour les propriétaires actuels d’être plus actifs sur le marché immobilier, comme ils le faisaient avant la pandémie, en explorant différentes options, prenant leur temps, négociant avec les vendeurs, inspectant les propriétés, rédigeant des offres conditionnelles, etc. Bien que je n’avais pas tort, le portrait était incomplet.
Nous sommes toujours dans un marché « d’achat d’abord », alors lorsque les ventes ont rebondi en avril, j’ai supposé que nous verrions une hausse correspondante de l’offre, car ces acheteurs mettraient ensuite leur propriété actuelle en vente, et que le marché suivrait son cours pendant l’été et l’automne, avec plus d’achats et de ventes de propriétés de tout genre.
Il y a eu une légère augmentation de l’offre en mai, mais nous sommes loin de ce que le marché était en 2021.
Pourquoi?
Eh bien, il m’a fallu un peu plus de temps que je ne voudrais l’admettre à comprendre, mais je pense que cela a à voir avec la vitesse à laquelle les taux d’intérêt ont augmenté. Alors que nous lisons tous les jours des articles sur des gens dont les paiements hypothécaires ont monté en flèche au cours de la dernière année, un grand nombre de propriétaires actuels bénéficieront de taux fixes très bas jusqu’en 2025 et 2026.
Ces propriétaires veulent conserver à tout prix ces taux dans l’espoir de surmonter le pire de la crise inflationniste actuelle. Déménager maintenant ne serait pas une bonne affaire.
Mai a été marqué par un rebond de l’offre, ce qui donne à penser que certains des acheteurs en avril étaient des vendeurs en mai. Mais si on regarde la situation dans son ensemble, une grande partie de l’activité immobilière s’étalera probablement sur les prochaines années parce que les gens ne veulent pas toucher au meilleur taux hypothécaire fixe qu’ils n’auront jamais. D’une certaine façon, c’est le contraire de ce qui s’est produit au début de la pandémie de la COVID-19.
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