Perspectives pour 2022-2023 : les ventes résidentielles ralentissement, mais demeurent à des sommets historiques

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a révisé ses prévisions pour 2022 concernant les ventes résidentielles réalisées par l’entremise des systèmes MLS^® des chambres et associations immobilières canadiennes, et a ajouté ses prévisions pour 2023.

Les ventes résidentielles au début de 2022 accusent un retard sur la période correspondante en 2021, tandis que la hausse des prix atteint des sommets, ce qui cadre avec une forte demande qui se bute à un creux historique de l’inventaire en fin de mois.

Avec la crise de l’offre, la hausse des taux d’intérêt est le facteur qui jouera le plus sur les marchés de l’habitation cette année et la suivante.

Même si les taux hypothécaires sur cinq ans réduits sont déjà partis en hausse – bond au printemps dernier suivi d’une hausse constante depuis octobre – et sont revenus à ce qu’ils étaient avant la pandémie, la Banque du Canada a annoncé sa première hausse d’un quart de point plus tôt en mars.

Dans un sondage de Bloomberg Economics, les analystes placent le taux du financement à un jour entre 1,75 % et 2,75 % d’ici la fin de 2023. Cela dit, le taux sur les marchés devant atteindre 1,75 % d’ici la fin de 2022, il est plus probable qu’il se trouvera dans le haut de la fourchette à ce moment-là. Ça voudrait donc dire neuf hausses d’un quart de point par la Banque du Canada d’ici la fin de l’année prochaine.

Il n’en reste pas moins que l’admissibilité des emprunteurs au Canada à un prêt hypothécaire se fonde sur le taux de simulation de crise, soit 5,25 % à l’heure actuelle, environ 245 points de base au-dessus du taux réduit sur 5 ans habituel.

Le taux de simulation de crise visant en premier lieu à prévoir un coussin d’environ 200 points de base, on comprend pourquoi le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a choisi de ne pas le modifier à la suite de son examen en décembre 2021.

Par conséquent, les dernières hausses du taux n’ont pas réellement mis de bâtons dans les roues des emprunteurs, le test de simulation de crise n’ayant rien perdu de sa fiabilité.

Les modifications de la politique sur le logement annoncées lors de la dernière campagne électorale sont une autre source d’incertitude. Lesquelles se transformeront en politiques en 2022 et par la suite, et comment influeront-elles sur les marchés de l’habitation au pays? Le budget fédéral qui sera déposé plus tard ce printemps devrait apporter des éclaircissements.

Enfin, citons le dernier communiqué de la Banque du Canada sur son taux directeur : « L’invasion non provoquée de l’Ukraine par la Russie est une nouvelle source majeure d’incertitude. Les prix du pétrole et d’autres produits de base ont connu une hausse marquée. Cela fera monter l’inflation partout dans le monde, et les effets néfastes sur la confiance ainsi que les nouvelles perturbations de l’approvisionnement pourraient peser sur la croissance mondiale. La volatilité des marchés financiers s’est accrue. La situation reste fluide et nous suivons son évolution de près. »

Cela dit, on prévoit que 612 800 habitations changeront de propriétaires par l’entremise des systèmes MLS^® du Canada en 2022, une baisse de 8,1 % par rapport à 2021, mais tout de même le deuxième nombre de transactions le plus élevé jamais, et de loin.

Dans l’ensemble, les prévisions sont à peu près les mêmes que celles de décembre. Cela dit, dans le détail, une révision à la baisse en Colombie-Britannique, au Manitoba, en Ontario, au Québec, au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse annule une très forte révision à la hausse des ventes attendues en Alberta et des révisions à la hausse de moindre importance en Saskatchewan et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Le prix moyen d’une propriété à l’échelle nationale devrait augmenter de 14,3 % en 2022 pour atteindre 786 000 $. Il n’est pas surprenant de constater que cette hausse est plus élevée que la prévision précédente de l’ACI, les prix continuant d’atteindre des sommets et reflétant l’actuel déséquilibre historique entre l’offre et la demande. Le nombre de mois d’inventaire national est tombé à 1,6 en décembre 2021, janvier et février 2022, un creux sans précédent. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois. Il est fort possible que le risque pour cette prévision soit une nouvelle hausse.

Les ventes résidentielles devraient demeurer fortes en 2023, revenant tranquillement vers la tendance à long terme. L’offre limitée, les prix élevés et les taux d’intérêt élevés devraient encore faire ralentir les activités et la hausse des prix en 2023 par rapport à 2022, surtout dans les marchés où les prix sont les plus élevés.

En 2023, les ventes résidentielles nationales devraient reculer d’encore 2,7 %, pour atteindre environ 596 150 unités, tout de même la troisième meilleure année de tous les temps. Ce ralentissement sera le plus notable en Colombie-Britannique, en Ontario et au Québec. L’Alberta et la Saskatchewan devraient aller à contre-courant avec de modestes avancées en 2023.

Les autres provinces s’attendent à peu de variation au chapitre des ventes en 2022 et 2023, la croissance économique, la croissance démographique et les tendances démographiques favorables se butant, en coulisses, à la maigreur de l’offre et aux problèmes d’abordabilité.

Le prix moyen d’une propriété à l’échelle nationale devrait augmenter d’un modeste 3,2 % en 2023 pour atteindre un peu moins de 811 000 $. Même si 800 000 $ peut sembler un jalon improbable si on considère l’état du marché il n’y a que quelques années, il faut noter, le prix moyen à l’échelle nationale dépassant (bien que temporairement) 816 000 $ en février 2022, que cette prévision est prudente.