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Le déconfinement progressif en cours dans la plupart des provinces canadiennes laisse penser qu’un éventuel retour à la normale pourrait être envisageable avant la fin de l’année.
Contre toute attente, le marché immobilier canadien — les centres urbains en tête — a bien résisté à la pandémie et à la relative absence d’activité dans les centres-villes. Plusieurs se demandent quel sera l’impact de cette prochaine phase sur l’offre, la demande et la dynamique des prix de l’immobilier au Canada.
Rééquilibrer l’offre et la demande
De manière évidente, la COVID-19 n’a pas provoqué un accroissement de nouveaux logements au Canada. Au contraire, la plupart des villes ont constaté un ralentissement de la construction résidentielle. Cela s’explique par la fermeture de certains chantiers, par l’augmentation du prix des matériaux, et par des politiques publiques parfois défavorables au développement. En matière d’offre, les stocks sont à des niveaux relativement bas, surtout en tenant compte de l’exode des centres auquel on a assisté dans les 18 derniers mois. Nous en avons d’ailleurs parlé il y a quelques semaines; le portrait est inégal d’une province à une autre.
Malgré tout, cette situation combinée à une demande croissante, a mené à de fortes hausses de prix des propriétés, comme nous l’avons constaté depuis deux ans. Or dans un contexte de bas taux et un retour graduel vers les centres-villes, il y a fort à parier que la pression inflationniste sur les prix va se maintenir. CBC a d’ailleurs récemment publié un dossier sur le sujet ; il y a encore de fortes raisons de croire que le prix de l’immobilier n’a pas atteint de plafond au Canada.
Des vents favorables au niveau fédéral
Certains indicateurs indirects sont également révélateurs d’un fort appétit pour le marché résidentiel. Un rapport publié en juin 2021 par CBRE montre que le taux d’inoccupation de l’immobilier commercial commence à se stabiliser, voire même à décroître dans certaines villes. Ce redressement est encore plus significatif dans le secteur industriel, ce qui laisse présager une reprise économique forte sur le plan macroéconomique, qui s’accompagnera d’un accroissement de l’emploi et d’un retour vers les centres urbains.
Les pressions haussières sur le marché sont également liées à l’immigration annuelle au Canada. La période de 2020-2021 a vu le nombre de nouveaux arrivants chuter de près de 30 % dans l’ensemble (et de 50 % au Québec), mais le gouvernement fédéral a annoncé souhaiter maintenir sa cible de 400 000 nouveaux arrivants par année de 2021 à 2023. Le record avait été atteint en 2019 avec 308,000 nouveaux résidents.
De nouveaux usages, de nouvelles attentes
Le portrait général que dressent ces données économiques est toutefois incomplet : l’aperçu post-pandémique de la demande est assez différent de celui d’avant 2020. Les Canadiens sont notamment à la recherche de logements souvent plus spacieux, permettant d’accueillir un espace de travail à la maison. Cela favorise indûment les appartements comptant 2 chambres et plus, les duplex et les maisons unifamiliales. Cela peut notamment accentuer la reconversion de certains immeubles afin de mieux segmenter l’espace en fonction d’usages multiples, compatibles avec le mode de travail hybride.
On voit également de nouvelles villes de taille moyenne gagner en popularité, avec les effets de prix haussiers que cela implique. C’est, de manière générale, le cas des banlieues comme celles constituant le Grand Toronto, dont l’accroissement de la valeur des propriétés a été plus rapide que dans la Ville reine elle-même.
Mais c’est aussi le cas des villes comme Trois-Rivières. Les courtiers témoignent d’un afflux de nouveaux arrivants issus des grandes villes, qui choisissent de s’y installer pour profiter des avantages qu’offrent de telles municipalités en termes de faible densité, d’accès à la nature ou d’accessibilité relative.
En somme, le marché immobilier canadien va bien. Bien qu’on puisse désormais miser sur une croissance plus modérée de la valeur des résidences, de nombreux indicateurs laissent présager que le marché résidentiel demeurera un placement relativement sûr pour de nombreuses années encore.
