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Que ce soit pour y loger leurs parents ou leurs enfants, ou pour tirer parti de la superficie de leur propriété afin de générer un revenu supplémentaire, plusieurs propriétaires de maisons unifamiliales et d’immeubles à logements envisagent de convertir le sous-sol en logement.
Un tel projet, s’il est réalisé adéquatement, permet de loger un individu ou une famille en exploitant un espace souvent sous-utilisé, et parfois même, de mutualiser certains services. Dans le cas d’une propriété locative, on considère généralement qu’un logement additionnel augmente la valeur de revente.
Une question de droit
Ce ne sont pas toutes les municipalités qui sont favorables à de tels projets de conversion, et la grande majorité des villes et villages imposent des règles strictes avant d’autoriser l’ajout d’un logement à une propriété.
D’abord, certaines villes différencient « sous-sol » et « cave », un sous-sol étant défini comme une pièce habitable dont plus de la moitié de la hauteur se trouve au-dessus du niveau du sol, et interdisent la création d’un logement dans une cave.
Pour qu’un logement puisse être considéré comme tel, il doit également disposer d’une entrée principale distincte. Des normes de sécurité, relatives notamment aux entrées, aux fenêtres et aux portes, doivent également être respectées. À titre d’exemple, il est souvent exigé que toutes les pièces d’un logement, à l’exception de la cuisine, d’une salle de jeu ou d’une buanderie, soient pourvues d’un éclairage naturel, c’est-à-dire de fenêtres donnant sur l’extérieur.
Il est également recommandé de contacter la municipalité afin d’obtenir un permis d’ajout d’un logement au sous-sol. Il sera alors possible, après la réalisation des travaux, d’obtenir une adresse distincte et de faire inscrire le logement au registre foncier et de le valoriser à part entière.
Les travaux à entreprendre
Pour qu’un logement soit habitable, un certain nombre d’exigences sont requises. On considère généralement qu’un logement comprend au moins une cuisine et une salle de bain munie d’une baignoire ou d’une douche et d’une cuvette.
Cela veut dire qu’il faut souvent installer de la plomberie additionnelle afin de desservir l’unité. Il est également nécessaire que le logement dispose de sa propre entrée électrique, ce qui implique l’installation d’un panneau et le branchement aux services d’électricité de la province. Le raccordement au réseau entraîne des frais de quelques centaines de dollars.
De plus, de nombreuses provinces et agences réglementaires canadiennes ont établi que la superficie minimale d’un logement doit être d’approximativement 17 m2 (183 pi2) avec une hauteur sous plafond de 2,1 m (83 po). À l’intérieur de ces paramètres, des travaux d’aménagement visant à délimiter une chambre, un salon et d’autres pièces devront aussi être entrepris.
L’aménagement d’un sous-sol ne disposant pas d’une entrée distincte peut s’avérer complexe et coûteux, et avoir des conséquences sur les logements situés aux étages supérieurs. Selon le type d’immeuble, il faudra prévenir les occupants si les travaux ont des répercussions sur leurs propres parties privatives.
Bien faire ses calculs et organiser sa comptabilité
Outre les travaux eux-mêmes, il est important de planifier les coûts et les incidences fiscales qu’aura l’aménagement d’un logement additionnel dans votre propriété.
D’abord, il est important de distinguer les dépenses courantes des dépenses en capital, car elles ont des implications fiscales.
Les dépenses courantes incluent la publicité, les assurances, les intérêts et frais bancaires, les taxes municipales et les autres frais administratifs que vous pouvez engager dans le cadre d’une activité locative. Ces dépenses viennent réduire le revenu imposable.
Le réaménagement d’un logement, qui procure un « avantage durable », constitue quant à lui une dépense en capital. Si vous souhaitez utiliser cet investissement afin de réduire l’impôt que vous aurez à payer sur vos revenus de location, vous pouvez profiter de la déduction pour amortissement (DPA). Toutefois, lors de la vente éventuelle, la tranche correspondant à la DPA sera imposée à 100 %, contrairement au gain en capital qui n’est imposé qu’à 50 %.
Là où c’est possible, il peut être très intéressant de transformer son sous-sol en logement afin d’en faire bénéficier ses proches, ou encore de générer un revenu d’appoint pour un propriétaire. Avec une planification adéquate, un examen des règlements en vigueur, de bons partenaires de construction et une comptabilité adéquate, il s’agit d’un projet qui peut s’avérer très fructueux à moyen terme.
