L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a révisé ses prévisions concernant les ventes résidentielles réalisées par l’entremise des systèmes MLS® des chambres et associations immobilières canadiennes.
Les ventes résidentielles mensuelles n’ont pas été aussi volatiles en 2021 qu’en 2020. Cela dit, elles ont été très instables, un peu comme pendant la crise économique de 2008-2009, mais de façon plus prononcée.
Cette volatilité, passant d’un pic annualisé désaisonnalisé de 807 250 ventes en mars 2021 à un creux de 585 250 ventes en août 2021, puis à environ 650 000 lors de la rédaction du présent billet, n’était pas attribuable aux confinements ni à des fluctuations importantes de la demande.
Au contraire, l’offre en fin de mois ayant connu de nouveaux creux records chaque mois cette année, il semblerait que les fluctuations des ventes en 2021 aient davantage à voir avec le nombre de propriétés mises en vente et leur emplacement. Quand les propriétés ont été mises en vente, la demande était là, prête à tout rafler.
Offre faible, prix élevés
Le nombre de mois d’inventaire n’est passé sous la barre des deux mois que quatre fois dans l’histoire – en février et mars 2021, et encore en octobre et novembre 2021. Il n’est donc pas surprenant que les prix aient augmenté de plus de 20 % à l’échelle nationale en 2021 par rapport à 2020. Alors qu’on ne prévoit pas de croissance des prix aussi marquée en 2022, nombre des conditions qui les ont fait autant grimper jusqu’à la fin de 2021 seront toujours présentes au jour de l’An.
En plus d’une pénurie de l’offre sans précédent, plusieurs autres facteurs joueront un rôle important sur les marchés de l’habitation au pays en 2022. Le maintien d’une forte demande de la part d’un nombre indéterminé, mais sans doute important, de ménages attendant l’affichage de nouvelles inscriptions exacerbera sans doute la situation.
Beaucoup de ces inscriptions apparaîtront probablement alors qu’un nombre record de propriétaires continueront à déménager en réaction aux changements que la COVID-19 a apportés dans nos vies. La demande devrait encore être surstimulée par le retour d’une immigration internationale très forte, voire record, selon l’évolution de la pandémie, qui intensifiera encore plus la concurrence entre acheteurs.
Obstacles dont il faudra tenir compte
Mais il y aura aussi des freins à la demande, le principal étant la hausse des taux d’intérêt. Tandis que la Banque du Canada prépare le terrain pour un cycle de resserrement d’une ampleur encore indéterminée dès avril 2022, les taux hypothécaires ont déjà commencé à augmenter, d’abord au printemps dernier, puis ces derniers mois.
Or, au-delà des taux réellement consentis, les emprunteurs au Canada doivent être admissibles à leur prêt hypothécaire au taux de simulation de crise, actuellement fixé à 5,25 %, environ 275 points de base au-dessus du taux réduit sur 5 ans typique. Si cet écart est moins marqué qu’en début d’année, il n’en reste pas moins que ce taux correspond toujours à un taux « d’urgence ».
Les hausses des taux hypothécaires ne touchent que les paiements mensuels, mais avec une simulation de crise de 275 points de base, ceux-ci demeurent abordables. En effet, le taux de simulation de crise, bientôt réévalué par le Bureau du surintendant des institutions financières, régit non pas ce que les gens peuvent se permettre, mais ce qu’ils sont autorisés à emprunter. Ainsi, cette réévaluation est une source d’incertitude majeure. Le fait que ce taux soit encore élevé signifie qu’il pourrait demeurer inchangé pour l’instant afin de ralentir la hausse des taux pour les jeunes et les premiers acheteurs. Après tout, l’intention première de la politique était de créer un tampon de 200 points de base.
Et finalement, autre source d’incertitude, toutes les promesses sur le logement aux récentes élections fédérales : lesquelles se transformeront en politiques en 2022, et comment influeront-elles sur les marchés de l’habitation au pays? Malheureusement, l’intervention la plus nécessaire – une augmentation massive de l’offre – se fera à long terme et a peu de chances de changer réellement la donne en l’espace d’un an.
Cela dit, on prévoit qu’un nombre record de 668 000 habitations changeront de propriétaires par l’entremise des systèmes MLS® du Canada en 2021, environ 21 % de plus qu’en 2020. Il s’agit d’une légère révision à la hausse par rapport aux prévisions de septembre, en raison d’un rebond inattendu des ventes au dernier trimestre de l’année.
À quoi faut-il s’attendre?
Le prix moyen d’une propriété à l’échelle nationale devrait augmenter de 21,2 % en 2021 pour atteindre 687 500 $, ce qui est légèrement plus élevé que la précédente prévision de l’ACI. Cette hausse sans précédent reflète l’actuel déséquilibre historique entre l’offre et la demande : nous en sommes actuellement à près de deux mois d’inventaire à l’échelle nationale en 2021. Notons que la moyenne à long terme de cette mesure dépasse 5 mois.
Les ventes mensuelles et trimestrielles devraient demeurer fortes en 2022, mais tendent tranquillement vers une baisse à des niveaux plus habituels. L’offre limitée, les prix élevés et les taux d’intérêt élevés devraient faire diminuer les activités en 2022 par rapport à 2021, mais l’ébullition des marchés de la revente résultant des bouleversements causés par la COVID-19 devrait stimuler les activités au-delà des niveaux normaux avant la pandémie. En effet, il est possible que de nombreux déménagements associés à l’adoption du télétravail se concrétisent un peu plus tard, lorsque nous saurons avec davantage de certitude à quoi ressemblera le monde de l’après-pandémie.
En 2022, les ventes résidentielles nationales devraient reculer de 8,6 %, pour atteindre environ 610 700 unités, tout de même la deuxième meilleure année de tous les temps. Cette tendance à la baisse devrait se manifester dans l’ensemble du Canada, les acheteurs devant composer avec des prix plus élevés et une offre faible; parallèlement, l’urgence d’acheter une habitation pour attendre la fin de la pandémie continue de s’estomper, tout comme la propagation du virus.
Cela étant, avec l’offre atteignant chaque jour un niveau toujours plus bas, le prix moyen d’une propriété à l’échelle nationale devrait augmenter de 7,6 % en 2022 pour atteindre environ 739 500 $; toutefois, pour situer le contexte, il convient de noter qu’en novembre 2021, le prix moyen national s’élevait à près de 721 000 $, ce qui en fait une prévision quelque peu prudente compte tenu de la situation en cette fin 2021.
Pour en savoir plus : creastats.ca.
