Pour empêcher la formation d’une bulle immobilière lorsque les taux d’intérêt sont demeurés faibles, le gouvernement Harper a resserré les règles hypothécaires quatre fois en quatre ans, soit une fois par année (Tableau 1). Cela incite à se demander quel en est l’effet.
En deux mots, la réponse est : cela dépend. Premièrement, cela dépend de l’année au cours de laquelle on a annoncé les modifications. Le resserrement des règles hypothécaires annoncé en 2009 coïncidait avec la récession; il est donc impossible de savoir comment il a touché le marché de l’habitation.
De plus, cela dépend de l’intervalle de temps entre l’annonce et l’entrée en vigueur, ainsi que de la place que les médias ont accordée aux modifications à venir. Les médias n’ont pas autant annoncé les modifications apportées aux règles hypothécaires dans les petits marchés immobiliers locaux plus abordables; les acheteurs de ces marchés ont donc été moins influencés que ceux des grands marchés où les prix sont plus élevés.
Dans les grands marchés, toutefois, le resserrement des règles hypothécaires a eu un effet sur les ventes. Il s’agit d’un exemple classique de ce que les économistes appellent « l’effet d’annonce », c’est-à-dire la manière dont les gens réagissent aux nouvelles.
Si vous cherchiez activement à acquérir un objet à crédit et appreniez qu’un changement imminent des règles de crédit vous empêcherait de vous qualifier pour le financement, vous dépêcheriez-vous d’acheter? Oui. Lorsque les acheteurs de maison ont appris que des règles hypothécaires plus strictes entreraient en vigueur deux mois et demi plus tard, c’est exactement ce que bon nombre d’entre eux ont fait.
Les modifications apportées aux règles hypothécaires de 2010 à 2012 sont toutes entrées en vigueur deux mois et demi après leur annonce. Les acheteurs de maison ont donc disposé d’amplement de temps pour accéder au marché avant que les modifications touchent éventuellement leur admissibilité ou leurs options en ce qui concerne un prêt hypothécaire, mais ces achats hâtifs sont survenus au détriment des ventes durant les mois immédiatement après le resserrement des règles.
Cependant, lors d’un autre resserrement des règles hypothécaires en 2012, seulement deux semaines et demie se sont écoulées entre l’annonce et l’entrée en vigueur. Les acheteurs de maison ont eu peu de temps pour réagir; par conséquent, le degré auquel les modifications à venir ont empressé les achats était limité.
En fait, les modifications de 2012 ont incité un certain nombre d’acheteurs à réévaluer la valeur de la maison qu’ils pouvaient se permettre en demeurant admissibles à un prêt hypothécaire.
La succession de resserrements des règles hypothécaires a eu pour effet cumulatif de tenir à l’écart un certain nombre d’acheteurs qui auraient peut-être été admissibles à un prêt hypothécaire. Pendant qu’ils sont à l’écart, ils épargneront pour augmenter leur mise de fonds et rembourseront d’autres formes de prêts, et c’était exactement l’intention du ministre des Finances.
