Le lundi 16 mai, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois d’avril. Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.
Dans une année normale, on s’attendrait à ce que l’activité s’intensifie en avril, mais cela fait un moment que nous n’avons pas eu une année normale, et 2022 semble poursuivre cette tendance.
Les ventes résidentielles ont baissé de 12,6 % entre mars et avril, à la suite d’une baisse moins importante, mais tout de même considérable, de 6 % entre février et mars.
Les prix ont aussi enregistré un ralentissement d’un mois à l’autre, quoiqu’ils demeurent encore beaucoup plus élevés comparativement à la même période l’année dernière.
Nous remarquons cette tendance au ralentissement depuis seulement deux mois, et il s’agit maintenant de prévoir combien de temps elle durera avant que la situation ne se stabilise.
Que se passe-t-il avec les taux hypothécaires?
Nous savons que la Banque du Canada a annoncé une augmentation du taux cible du financement à un jour de 25 points de base en mars, et a ensuite enchaîné avec une hausse fulgurante de 50 points de base à la mi‑avril. Il s’agit donc d’une augmentation de 0,75 % jusqu’à maintenant.
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Mais il y a d’autres éléments à prendre en compte. Si on considère les prévisions des marchés financiers concernant les interventions de la Banque du Canada lors des cinq prochaines annonces prévues cette année, on doit s’attendre à ce que le taux de financement à un jour passe de 1 % aujourd’hui à autour de 3 % d’ici décembre.
Il s’agit donc d’une hausse supplémentaire de 2 %, et avec seules cinq autres annonces prévues, cela pourrait ressembler à ce qui suit, si on spécule : 50 points de base en juin, 50 en juillet, 50 en septembre, et 25 points en octobre et décembre.
Ou, une combinaison qui nous amène à 3 %. Quoi qu’il en soit, la trajectoire des taux sera donc très prononcée (bien entendu, si la hausse se produit, car rien n’est coulé dans le béton).
Il est important de savoir que les marchés des obligations sont toujours en avance, et ces marchés établissent des taux hypothécaires fixes, ce qui signifie qu’une bonne partie de ce que la Banque du Canada devrait faire plus tard cette année a déjà été envisagée lors de l’établissement des taux hypothécaires fixes sur cinq ans offerts aujourd’hui. C’est pourquoi les taux sont en hausse depuis février 2021, même si la Banque du Canada n’a fait sa première intervention que plus d’un an plus tard.
C’est la crise!
Entre le milieu et la fin du mois de mars, les emprunteurs à taux fixe se voyaient encore proposer des taux réduits sur cinq ans dans la fourchette de 3 %. Au début du mois de mai, ces taux sont maintenant de l’ordre de 4 %. Ces chiffres sont très importants.
Le taux de la simulation de crise est le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 %.
Ainsi, en l’espace d’environ un mois et demi, le taux de la simulation de crise pour les emprunteurs à taux fixe est passé de 5,25 % (où il se trouve depuis un an, depuis que le Bureau du surintendant des institutions financières l’a fixé) à la fourchette de 6 % (peut-être même 6,25 % maintenant), soit un point de pourcentage de plus.
À mon avis, c’est la raison pour laquelle nous ne voyons les marchés réagir que depuis les deux derniers mois. Il ne s’agit pas de quelques centaines de dollars de plus sur votre paiement hypothécaire chaque mois, il s’agit de savoir si vous êtes admissible ou non à un prêt.
La Banque du Canada n’aura pas besoin d’intervenir bien davantage pour que cette situation commence à influencer aussi les taux variables.
