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Ce n’est un secret pour personne : le Canada est aux prises avec une crise du logement. De l’augmentation des prix à la pénurie de l’offre, il y a un grand besoin de solutions qui permettront de construire de nouveaux logements rapidement et à faible coût. Cela pourrait nécessiter de penser à autre chose que les méthodes de construction traditionnelles.
En fait, une approche prometteuse existe depuis un certain temps : les maisons modulaires et préfabriquées.
Que sont les maisons modulaires et préfabriquées?
Les maisons modulaires et préfabriquées sont des maisons qui sont fabriquées hors site dans une installation de production contrôlée, puis qui sont livrées et assemblées sur place. Au Canada, il y a trois principaux types de maisons préfabriquées : en bois massif, par panneaux et modulaires.
Pour les constructions en bois massif, les éléments de construction sont composés de plusieurs couches de bois fixées les unes aux autres. Les constructions par panneaux sont similaires, mais des panneaux de construction individuels sont assemblés en une structure complète.
Pour les constructions modulaires, le fabricant construit dans son usine une série d’unités tridimensionnelles indépendantes, qui sont ensuite transportées sur votre propriété et assemblées en une maison complète en quelques semaines ou même en quelques jours.
Avantages et inconvénients des maisons préfabriquées
Les maisons modulaires et préfabriquées proposent plusieurs avantages distinctifs par rapport aux constructions traditionnelles. Tout d’abord, puisque leurs éléments peuvent tous être construits en même temps, elles peuvent habituellement être bâties beaucoup plus rapidement et efficacement que les maisons traditionnelles.
Les maisons préfabriquées peuvent « réduire les temps de construction de 20 % à 50 % [et] diminuer de moitié le nombre de travailleurs requis par rapport aux constructions en béton. Cela est particulièrement intéressant vu la pénurie actuelle de main-d’œuvre, puisque les calendriers de construction peuvent être accélérés de jusqu’à 30 % ».
Puisqu’elles sont bâties à l’intérieur, les maisons modulaires et préfabriquées peuvent être construites sans avoir à jongler avec les retards imprévus causés par les saisons ou la météo. Elles offrent également une précision accrue et un meilleur contrôle de la qualité, elles peuvent convenir à toutes sortes de sites et elles ont tendance à générer moins de déchets et d’émissions de carbone que les autres formes de construction.
« Les principaux avantages dont nous bénéficions sont une plus grande certitude pour l’acheteur en ce qui a trait aux délais, au coût et à la qualité », explique Ian Garrity, président de Built Prefab, un concepteur, fabricant et installateur de maisons préfabriquées et modulaires haut de gamme à Kelowna, en Colombie-Britannique.
L’un des désavantages de ces types de maisons, c’est qu’elles sont généralement moins personnalisables que les maisons traditionnelles. Certains acheteurs les trouvent également un peu trop carrées ou à l’« emporte-pièce » à leur goût (bien que beaucoup d’entreprises innovantes travaillent fort pour changer cette perception).
Coûts par rapport aux constructions traditionnelles
En ce qui concerne les coûts, le prix d’une maison modulaire peut varier selon la taille et le style de la maison, le prix d’achat du terrain et, particulièrement, le lieu, la logistique et les conditions du site où se trouvera votre nouvelle maison. Mais, en raison des calendriers de construction réduits et des besoins en main-d’œuvre moindres, les maisons préfabriquées peuvent être moins chères que les maisons traditionnelles, selon votre emplacement. Comme pour la plupart des techniques de remplacement, la production de maisons préfabriquées doit augmenter considérablement avant que les coûts diminuent et que tous les avantages promis puissent être pleinement réalisés.
« Les maisons modulaires peuvent offrir des coûts fixes pour les modules construits en usine, remarque M. Garrity. Nous avons des conceptions standard qui peuvent être personnalisées : choix des matériaux, matériaux supérieurs, etc. Sur cette base, nous pouvons être très transparents, particulièrement en ce qui concerne les coûts. Si vous voulez ce que nous avons, nous pouvons offrir une exécution de niveau très élevé. »
Choisir un fabricant
Si vous pensez passer à une maison modulaire, la première décision importante consiste à choisir un fabricant qui répond à vos besoins.
Commencez par faire autant de recherches que possible en ligne ou par le bouche-à-oreille. Obtenez plusieurs devis. Et essayez de comparer une gamme d’options différentes en ce qui concerne les prix, les matériaux et les conceptions. Lorsque vous avez une courte liste, communiquez avec chacun des fabricants qui vous intéressent et posez autant de questions que vous le pouvez sur les entreprises, leurs produits et leur processus.
Par exemple, depuis combien de temps construisent-ils des maisons modulaires? Quels types de maisons modulaires construisent-ils et quels matériaux utilisent-ils? Combien de temps la construction prendra-t-elle? Peuvent-ils personnaliser leurs maisons pour qu’elles répondent à vos besoins et à vos préférences, ou devez-vous choisir l’une de leurs conceptions existantes? Et s’occupent-ils seulement de la construction et de la livraison des éléments, ou se chargeront-ils également de la préparation du site, de la mise en place de la fondation et de la réalisation, la livraison et l’assemblage du début à la fin?
« Surtout de nos jours, nous constatons que les acheteurs veulent que nous nous occupions de tout, explique M. Garrity. La conception, l’ingénierie, les permis, les travaux sur le site, la fabrication, l’expédition et l’installation menant à l’occupation. Cela fait partie de notre proposition de valeur : nous nous occupons de tout. »
En travaillant avec un courtier ou agent immobilier, vous pouvez gagner beaucoup de temps et vous éviter bien des maux de tête en recevant des recommandations de fabricants réputés dans votre région, et vous assurer de trouver un constructeur qui livre exactement (et seulement) ce dont vous avez besoin.
Points particuliers à considérer
Comparativement aux maisons traditionnelles, il y a quelques points supplémentaires à considérer pour les maisons modulaires. Bien que beaucoup d’institutions financières offrent des prêts hypothécaires pour les maisons préfabriquées, le calendrier, les règlements et les critères d’admissibilité peuvent être légèrement différents par rapport aux maisons traditionnelles.
La propriété d’une maison modulaire peut également avoir une incidence sur votre assurance habitation. Il importe aussi de noter que les maisons préfabriquées doivent satisfaire à tous les règlements de l’Association canadienne de normalisation (CSA) et aux codes du bâtiment locaux avant de quitter l’usine.
De plus, les règlements concernant certains points, comme les permis de construction et l’admissibilité de votre maison modulaire à une garantie de maison neuve, peuvent varier considérablement d’une province ou d’une municipalité à une autre. Assurez-vous donc de vérifier auprès de vos administrations locales, ou demandez conseil à votre courtier ou agent immobilier.
Comment le gouvernement aide-t-il à faire avancer les choses?
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), pour améliorer l’abordabilité, le Canada doit construire 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030.
« Comme en témoignent bien des sources au Canada, l’offre de logements prend du temps à réagir à l’augmentation de la demande. Dans ces conditions, l’immigration peut croître rapidement, mais l’offre de logements met de nombreuses années à s’adapter à toute hausse imprévue de la demande », indique le rapport. Pour cette raison, la SCHL a baissé sa projection quant au nombre de logements au Canada en 2030, de 18,6 millions à 18,2 millions.
« Cette baisse s’explique en grande partie par la construction résidentielle insuffisante à l’heure actuelle. Les coûts des matériaux ont augmenté, la main-d’œuvre est rare et il est difficile d’obtenir du financement pour la construction », ajoute le rapport.
Mais, même selon les projections les plus optimistes, il est probable que nous arriverons en dessous de cet objectif d’au moins 3,5 millions de logements.
La SCHL et le gouvernement fédéral mentionnent les maisons préfabriquées comme moyen d’aider à compenser le déficit de construction. Plus tôt cette année, le gouvernement fédéral a annoncé un investissement fédéral de 600 millions de dollars pour favoriser la construction de maisons préfabriquées dans l’ensemble du Canada.
« Lorsque je parle à des constructeurs dans différents marchés canadiens, certains sont déjà confrontés à une pénurie de main-d’œuvre qui empêche l’accroissement de leur capacité à construire des logements, a dit Sean Fraser, ministre du Logement, lors de l’épisode 52 du balado REAL TIME. Nous voyons également une occasion de surmonter cela non seulement en formant la prochaine génération de travailleurs canadiens, mais en encourageant les méthodologies de construction faisant appel à un bassin de main-d’œuvre différent, particulièrement pour les maisons modulaires, par panneaux, en bois massif et potentiellement même par impression 3D, qui ne dépendent pas forcément des mêmes gens de métier qualifiés que les constructeurs de maisons traditionnelles. »
Le gouvernement fédéral élabore également un catalogue de conceptions de maisons préapprouvées qui pourrait accélérer le processus de construction et réduire les coûts. De plus, beaucoup de provinces et municipalités ont déjà commencé à apporter des modifications à leurs règlements de zonage et à leurs codes du bâtiment pour aider à ouvrir la voie à un plus grand nombre de maisons préfabriquées.
Le gouvernement de l’Ontario, par exemple, élabore un cadre de travail pour la construction de maisons modulaires pour préqualifier des sociétés qui souhaitent fabriquer des maisons modulaires et encourager la construction de plus de maisons préfabriquées. La Ville de Toronto a également présenté sa propre initiative de maisons modulaires visant à construire jusqu’à 1 000 maisons modulaires pour les personnes en situation d’itinérance ou qui risquent de le devenir.
En Colombie-Britannique, le gouvernement provincial a récemment adopté une loi exigeant que les municipalités de toute la province modifient leurs règlements pour permettre la construction de plus de logements secondaires et logements sur ruelle, y compris les maisons modulaires. En 2016, le district régional d’Okanagan-Similkameen a modifié ses règlements de zonage pour permettre la construction de maisons modulaires conformes à la CSA dans toutes les régions qui étaient déjà zonées pour des maisons individuelles.
Votre courtier ou agent immobilier peut vous aider
Bien sûr, de nombreux acheteurs ont encore beaucoup d’inquiétudes et de questions lors de l’achat d’une maison modulaire ou préfabriquée. C’est là que les services d’un courtier ou agent immobilier qui possède de l’expérience avec ces types de maisons peuvent faire toute la différence.
« Les acheteurs peuvent faire appel à un courtier ou agent immobilier pour acheter le terrain, et les courtiers ou agents immobiliers offrent certainement une valeur ajoutée grâce à leur compréhension des accès modulaires et de la possibilité de livraison des modules finis sur le chantier de construction », dit M. Garrity.
En plus de répondre à toute question que vous pourriez avoir, les courtiers ou agents immobiliers peuvent également faire appel à leur réseau de professionnels pour vous aider à cibler vos choix de fabricants. Ils peuvent également vous expliquer les avantages et les inconvénients, vous offrir des conseils par exemple sur les permis de construction ou l’admissibilité à un prêt hypothécaire et vous aider à négocier la meilleure entente autant pour le terrain que pour votre choix de type de construction.
Surtout, un courtier ou agent immobilier expérimenté peut également vous aider à choisir les meilleurs styles, conceptions et matériaux autant pour votre famille que pour votre future valeur de revente. Il peut vous aider à vous assurer que votre nouvelle maison sera un vrai chez-soi.
