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Les prix en vigueur sur le marché immobilier ont ceci de particulier qu’en plus d’être régis par la loi de l’offre et de la demande, il s’agit d’un marché faisant régulièrement appel au crédit individuel et commercial, le plus souvent sous la forme d’hypothèques immobilières.
Le prix est donc aussi largement influencé par les décisions de la banque centrale du Canada (BCC), qui fixe le taux d’emprunt à un jour des banques à charte, qu’on appelle aussi le taux directeur.
Bien que le mécanisme par lequel le taux directeur est converti en taux hypothécaire soit relativement complexe, un taux directeur haussier engendre une augmentation des taux à terme exigés par les institutions financières. Les décisions de la BCC ont donc un impact sur les finances des particuliers, surtout en ce qui a trait à l’immobilier.
Tout ce qui monte redescend, et vice versa
Bien qu’il s’agisse d’un instrument relativement imparfait, le taux directeur fixé par la BCC vise un objectif principal : contrôler l’augmentation des prix à la consommation, qu’on appelle inflation. Quand les prix des biens et services augmentent rapidement, la BCC resserre les conditions de crédit en augmentant le taux. Un taux élevé rend l’argent plus cher à emprunter, et ralentit les dépenses des ménages et des entreprises.
Évidemment, cela a un impact direct sur le marché immobilier : un taux qui augmente rend les ratios calculés par les banques (l’amortissement total et brut de la dette) moins attrayants pour de nombreux ménages, qui doivent acheter une propriété moins coûteuse, voire abandonner le projet.
Ces décisions individuelles, à l’échelle nationale, représentent une diminution de la demande, ce qui a tendance à ralentir l’augmentation des prix. Cela diminue le rendement pour les ménages propriétaires et pour les investisseurs.
Jusqu’ici tout va bien
L’augmentation des taux qui accompagne une période inflationniste est inquiétante, particulièrement pour trois catégories d’emprunteurs : les ménages qui pensent acheter prochainement, les emprunteurs qui doivent procéder à un renouvellement hypothécaire, et les ménages qui ont opté pour un taux variable.
Pour ces trois types de propriétaires, la part du paiement mensuel qui va être dédié au paiement des intérêts va augmenter, diminuant d’autant le rendement du placement immobilier.
Il n’en demeure pas moins que les taux observés dans la dernière décennie constituent une période de taux relativement bas si on les compare à la période de 1979 à 1990, où le taux directeur a fréquemment dépassé le seuil des 12 %. Il y a donc encore une marge importante entre ces hauts historiques et les taux observés actuellement.
Il n’en demeure pas moins que le prix réel des propriétés par rapport au revenu des ménages a beaucoup augmenté ces dernières années, ce qui signifie que la part du revenu disponible dédié au logement ‒ particulièrement pour les propriétaires ‒ a beaucoup augmenté. Cela laisse moins de marge de manœuvre, lorsque les prix augmentent, pour pouvoir couvrir ces coûts additionnels.
Comme toujours, la prudence est toutefois de mise. La banque centrale du Canada, si elle vise à maintenir l’inflation à l’intérieur d’une cible de 1 à 3 %, est aussi sensible au bien-être économique des Canadiens et à la performance de l’économie nationale en général. La perspective d’un effondrement des prix de l’immobilier fait donc partie de ses considérations lorsqu’elle détermine le taux directeur. Au vu de l’endettement actuel des ménages canadiens, elle devra faire preuve d’énormément de prudence dans l’application de taux trop restrictifs.
Si le taux peut ralentir l’effervescence observée sur le marché immobilier, l’industrie demeure globalement solide et favorise les ménages et les investisseurs qui adoptent une perspective à long terme.
