Chaque matin en buvant mon café, je parcours les nouvelles du monde des affaires en ligne. Rares sont les jours où je n’y trouve pas un reportage sur la soi-disant surchauffe du marché du logement canadien.
Bien entendu, les reportages parlent en réalité de Toronto ou Vancouver, et ne mentionnent nullement que les hausses de prix à ces endroits ne s’appliquent pas à une multitude de marchés du logement ailleurs au Canada.
Le gouvernement fédéral s’inquiète que le prolongement des bas taux d’intérêt, allié à la pénurie de maisons, se traduise par un nombre croissant de propriétaires lourdement endettés. Il fait face à une pression pour refroidir le « marché du logement canadien », ce qui signifie en réalité de ralentir les hausses de prix et la dette hypothécaire dans ces deux villes. Cette réalisation à court terme est l’un des objectifs énoncés dans la Stratégie nationale sur le logement, élaborée par le gouvernement fédéral.
C’est la responsabilité du ministre des Finances, Bill Morneau, de s’inquiéter de ce genre de choses. Il a fait savoir de façon claire qu’il avait l’intention de passer à l’action en prenant des décisions éprouvées en admettant que de telles décisions comportent souvent des conséquences inattendues. Sans aucun doute, toute décision s’appuiera sur les études qui fourniront des données sur les mesures politiques les plus efficaces.
Les études démontrent qu’il est grandement efficace de rendre l’admissibilité au financement hypothécaire plus difficile afin de réduire la croissance de la dette des ménages. On n’a qu’à penser à la hausse du minimum des mises de fonds (annoncée en 2015) ou à la réduction du maximum de la période d’amortissement (annoncée en 2012 pour les emprunteurs disposant d’une mise de fonds de moins de 20 % du prix de leur maison).
Peu importe que l’on assiste à un resserrement des règlements hypothécaires, selon la loi des conséquences inattendues, il s’ensuivra un certain degré de dommages collatéraux. À cet égard, nous pouvons fournir au gouvernement des données qui expliquent comment les marchés du logement de l’ensemble du pays seraient touchés par des modifications réglementaires à l’étude, en se fondant sur les statistiques des ventes résidentielles des systèmes MLS®.
Quoi qu’il en soit, il est fort probable que le resserrement des règlements hypothécaires fera en sorte qu’il soit encore plus difficile d’être admissible à un prêt hypothécaire. De limiter davantage l’accès au financement d’une maison refroidirait le marché du logement même si les taux d’intérêt des prêts hypothécaires demeurent bas (ou selon les moyens choisis pour resserrer les règlements, même si les taux baissent). Cela semble précisément ce que le gouvernement cherche à faire, tout en s’abstenant d’un resserrement excessif. Étant donné qu’aucun gouvernement ne souhaite qu’on se souvienne de lui pour avoir créé une récession économique « fabriquée au Canada », par l’entremise de nouvelles restrictions hypothécaires, à un moment où il existe très peu d’autres sources de croissance économique.
Cela est particulièrement vrai étant donné que l’économie canadienne a diminué de 1,6 % en taux annualisé au deuxième trimestre de 2016 — sa plus importante baisse trimestrielle depuis le début de 2009 (durant la crise économique). Bien que l’on s’attende à ce que l’économie s’améliore au troisième trimestre, sa vigueur au-delà de cette date demeure une question ouverte.
Le Canada ne regorge pas actuellement de sources propices à la croissance économique. C’est ce qui rend la modification des règlements sur le financement hypothécaire et leur entrée en vigueur un exercice acrobatique particulièrement périlleux.
