Le mardi 15 mars, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur le marché de l’habitation pour le mois de février. Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.
Depuis quelques années, nous observons une accentuation du caractère saisonnier de certains aspects du marché de l’habitation; autrement dit, les hauts et les bas saisonniers sont plus marqués qu’auparavant.
Prenons, par exemple, la tendance des nouvelles inscriptions à se raréfier en décembre et en janvier, avant de recommencer à augmenter au début du printemps.
Dans un marché plus équilibré, il y aurait encore amplement d’inscriptions à parcourir en décembre et en janvier pour les acheteurs que la météo hivernale ne refroidit pas. Dans les marchés récents, toutefois, où l’offre à la fin du mois est très faible, l’activité semble devenir encore plus léthargique en hiver, obligeant les acheteurs à attendre le regain printanier.
C’est ce qui s’est produit au début de 2022, où les nouvelles inscriptions, même désaisonnalisées, ont chuté fortement en janvier avant d’exploser en février.
Si l’on considère comme des aberrations les chiffres de mai et de juin 2020, quand le marché se redressait après les premiers confinements dus à la pandémie, l’augmentation des nouvelles inscriptions d’un mois à l’autre enregistrée en février 2022 est la plus forte jamais observée. De bonnes nouvelles pour un marché à l’offre anémique, même s’il s’agit des données d’un mois seulement.
Cette augmentation de l’offre dont le marché a désespérément besoin se traduit jusqu’ici par une hausse de 4,6 % des ventes d’un mois à l’autre en février, ce qui est certainement honorable. On peut toutefois se demander si cela signifie que les propriétés ne se vendent pas toutes. C’est une possibilité, mais il y a une explication plus probable. Si janvier est l’un des mois de l’année où l’activité du marché de l’habitation est la plus faible et mars, l’un de ceux où elle est la plus forte, février est donc le mois de transition entre ces deux extrêmes.
L’activité sur le marché a fortement augmenté pendant le mois de février, mais la plupart des nouvelles inscriptions ont vraisemblablement eu lieu vers la fin du mois. On peut donc penser qu’un grand nombre de ces inscriptions ont fait l’objet d’une offre en mars, ce qui expliquerait pourquoi elles ne figurent pas dans les ventes de février.
Cela augure bien pour les ventes de mars; à en croire les statistiques quotidiennes, cependant, les résultats pourraient être quelque peu atténués par le fait que les gens semblent avoir profité d’une relâche en mars pour la première fois depuis deux ans.
Si on fait fi des fluctuations saisonnières des ventes et des nouvelles inscriptions, l’élément le plus important pour bien comprendre la situation du marché de l’habitation est l’équilibre entre l’offre et la demande.
À l’échelle du pays, le marché est figé à un creux sans précédent de 1,6 mois d’inventaire depuis le jour de l’An. Les optimistes inébranlables se réjouiront sûrement de voir que la situation n’a pas empiré ces trois derniers mois.
Rappelons encore une fois que les conditions de marché les plus serrées s’accompagnent habituellement des plus fortes hausses de prix, et février 2022 n’a pas fait exception.
En février 2022, l’Indice des prix des propriétés MLS® global et composé enregistrait une hausse record de 3,5 % d’un mois à l’autre et de 29,2 % d’une année à l’autre, un autre record.
À l’échelle provinciale, la Colombie-Britannique progresse d’une année à l’autre au même rythme que le pays dans son ensemble, le Québec et l’Île-du-Prince-Édouard accusent un léger retard, les Prairies et Terre-Neuve-et-Labrador un retard plus important, tandis que l’Ontario, le Nouveau-Brunswick et la Nouvelle-Écosse, au contraire, progressent plus vigoureusement que le pays dans son ensemble.
Bref, la page n’est pas encore tournée. On espère donc que les nouvelles inscriptions continueront d’affluer dans les mois à venir. Avec, en plus, la vigueur des taux d’intérêt et des prix, on pourrait voir la flambée des prix s’éteindre et les inventaires se regarnir.
Rappelons néanmoins qu’il a fallu sept ans pour passer du sommet de 2015 (250 000) au creux actuel (90 000). Avec le taux de vente actuel, il faudrait, pour qu’on retrouve un marché équilibré, que l’inventaire dépasse le sommet de 2015 et atteigne 300 000 propriétés, ce qui ne se fera évidemment pas du jour au lendemain.
Donc, même si le marché se rétablissait d’un coup, le retour aux conditions idéales prendrait une éternité. Par conséquent, le moyen le plus rapide de retrouver l’équilibre et de le maintenir à long terme est de commencer à bâtir un nombre record de nouvelles propriétés dans l’ensemble de l’éventail.
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