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Quand vient le temps d’acheter une maison, la plupart des Canadiens choisissent de financer l’achat de leur propriété à l’aide d’un prêt hypothécaire. Ce prêt à long terme permet d’amortir une portion de la valeur de la propriété sur une durée souvent comprise entre 20 et 30 ans.
Au Canada, les principales banques avaient émis, au 31 janvier 2023, plus de cinq millions de prêts hypothécaires résidentiels.
Prêt hypothécaire ouvert ou fermé , à taux fixe, variable, ou hybride , hypothèque inversée … On fait le point sur les différents produits et le jargon hypothécaire.
Le remboursement anticipé
Contracter un prêt hypothécaire est un acte contractuel normé au Canada, chaque type de prêt ayant des avantages et des inconvénients pour différents types d’emprunteurs et de situations.
Le prêt hypothécaire fermé est un type de prêt dont la durée est fixe, variant de 6 mois à 10 ans, et dont le taux est généralement plus avantageux que celui d’un prêt hypothécaire ouvert. En contrepartie, il ne peut être fermé, remboursé ou refinancé avant son terme, sauf avec pénalité — il limite donc la flexibilité des emprunteurs, en échange de la prévisibilité. C’est le produit idéal pour un ménage qui ne pense pas devoir vendre avant l’échéance hypothécaire.
À l’inverse, le prêt hypothécaire ouvert peut être remboursé ou refinancé à tout moment, sans pénalité. Toutefois, le taux d’intérêt est généralement plus élevé que celui d’un prêt fermé. Il s’agit d’une solution, parfois temporaire, visant ceux et celles qui prévoient vendre leur maison dans un avenir rapproché, ou qui souhaitent maintenir la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé, sans pénalité.
Les taux d’intérêt
Le deuxième facteur à considérer est la variabilité du taux : dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt sera le même pour toute la durée de l’ emprunt, de sorte que l’emprunteur connaîtra dès le départ le montant exact des versements hypothécaires pour toute la durée du prêt. Cela favorise la stabilité et la prévisibilité, notamment pour les ménages qui vivent selon un budget serré requérant une planification plus étroite.
À l’inverse, le prêt hypothécaire à taux variable signifie que des changements peuvent survenir en cours de route, selon les décisions de la Banque du Canada qui agit sur le taux directeur. Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt hypothécaire à taux variable, il peut choisir entre un paiement variable et un paiement fixe. Dans le premier cas, la somme à payer variera en même temps que le taux d’emprunt variable (à la hausse ou à la baisse).; Dans le second, le paiement demeurera le même, mais la période d’amortissement changera : si l’intérêt augmente, la période d’amortissement augmentera également, puisque la part d’intérêt payée mensuellement sera plus importante et il faudra plus de temps pour réduire le capital à zéro.
La « boule de cristal » est importante ici, car si on anticipe une baisse du taux directeur, un taux variable s’avérera parfois intéressant sur le plan des intérêts totaux payés. À l’inverse, si le taux directeur est amené à augmenter, le taux variable payé par l’emprunteur augmentera également. Il est donc intéressant de « verrouiller » un taux fixe plus faible avant la hausse.
Au croisement de ces deux formules, le prêt hypothécaire hybride combine les caractéristiques des prêts à taux fixe et variable. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire hybride est généralement fixe pendant une certaine période, après quoi il devient variable. Il s’agit d’une solution intéressante pour ceux et celles qui recherchent la stabilité de l’un et les économies potentielles de l’autre.
L’hypothèque inversée, c’est quoi?
Une hypothèque inversée est un instrument qui, comme son nom l’indique, fonctionne à l’inverse du prêt habituel. En somme, l’hypothèque inversée permet aux propriétaires, âgés de plus de 55 ans, d’accéder à la valeur nette de leur maison (« l’équité ») sans avoir à la vendre. Le prêt est remboursé lors de la vente de la propriété.
L’hypothèque génère des « revenus », sous forme d’ajouts au capital, qui ne sont donc pas imposables, et les intérêts cumulés ne sont payables que lors de la vente. Bien qu’il s’agisse d’une mesure qui puisse convenir à certains, des solutions de rechange, comme le refinancement combiné à un placement, peuvent atténuer la charge d’intérêts à long terme.
Il n’existe évidemment pas de « meilleur » type de prêt hypothécaire : cela dépend de la situation de chacun, de ses objectifs, de son aversion au risque et d’autres paramètres financiers personnels. Il est, comme toujours, recommandé de consulter un courtier hypothécaire ou un conseiller financier, qui pourra vous aider à choisir le type de prêt qui conviendra le mieux à votre situation.
