La SCHL a donné son point de vue au sujet des risques que court le marché canadien de l’habitation. Son Évaluation du marché de l’habitation (EMH) lui sert de cadre pour coter les risques de surchauffe, d’accélération des prix, de surévaluation et de construction excessive. À mon avis, les cotes se fondent malheureusement sur des bases douteuses. Pour comprendre, il faut connaître les bases techniques et statistiques de l’EMH. La méthodologie s’oriente fortement sur les renseignements généraux, et fort peu sur la spécificité. Le manque de transparence sur les détails exige un acte de foi quant à la manière exacte selon laquelle la SCHL est parvenue aux cotes de risque.
Vu que la SCHL a publié peu d’information au sujet du cadre qu’est l’EMH, examinons les grandes lignes de son évaluation des risques. Par souci de concision, concentrons-nous sur la façon dont la SCHL est arrivée à sa cote du risque de surévaluation (si vous vous posez des questions sur mes préoccupations au sujet des autres cotes de risque de l’EMH, n’hésitez pas à m’en faire part dans la section des commentaires, ci-dessous).
L’EMH a recours à des modèles pour évaluer le risque de surévaluation. Qu’importe-t-il de retenir au sujet de ces modèles? Plus ils sous-estiment les prix moyens réels d’un marché particulier, plus ils sont susceptibles d’aboutir à une cote comme « montrant des signes de conditions problématiques élevés » (ce qui est une expression pour le moins nébuleuse). Je crois que cela en dit plus long au sujet des lacunes possibles des modèles de la SCHL pour expliquer la réalité, qu’au sujet de la « surévaluation ».
Un modèle de la SCHL utilise le revenu personnel après impôt, par personne, pour coter le risque de surévaluation. Le modèle sous-entend que plus les revenus augmentent, plus ils peuvent soutenir des prix de maison plus élevés; donc, selon le modèle, si les prix augmentent beaucoup plus rapidement que les revenus, le marché de l’habitation s’attire une cote de risque « montrant des signes de conditions problématiques élevés ».
Quel est le problème? Les dynamiques de croissance du revenu et du prix moyen sont fondamentalement différentes. Les écarts dans les dynamiques de croissance font partie d’un cycle normal du marché de l’habitation, au cours duquel il existe des périodes où le revenu augmente plus rapidement que les prix moyens (et vice versa).
De plus, le prix moyen constitue une mesure pitoyable pour calculer les changements de valeur marchande des maisons. Lorsque le prix moyen augmente plus rapidement que le revenu, il se peut que les grandes habitations et les maisons luxueuses forment une large part des ventes totales, et qu’il n’y ait ni augmentation de la valeur marchande ni risque de surévaluation.
Il se peut également que les cotes ne soient plus récentes au moment où la SCHL les publie. Elles s’appuient sur les quatre trimestres les plus récents de l’EMH. Le « troisième trimestre » de l’EMH que la SCHL a publiée en juillet 2016 se fondait sur des données allant jusqu’au premier trimestre de 2016, ce qui signifie que les cotes de la SCHL se fondaient potentiellement sur des résultats de modélisation correspondant au printemps et à l’été 2015. Par conséquent, les cotes de la SCHL manquent de pertinence en ce qui concerne les conditions courantes du marché.
Les lacunes possibles des modèles de la SCHL, l’emploi de données sur les prix moyens dans les modèles, le manque de spécificité et de transparence concernant les fondements des cotes, ainsi que l’emploi de données peu récentes pour arriver aux cotes sont tous à la base même de mes préoccupations concernant les cotes de risque de surchauffe de l’EMH que réalise la SCHL. Vous devriez en faire part à votre réseau.
