Pour tout professionnel de l’immobilier dont les clients cherchent à acheter une construction neuve, il y a une règle d’or à suivre, selon Janice Fox, agente immobilière et dirigeante d’agence à Toronto : faites vos recherches!
Que vos clients cherchent à acheter une propriété neuve déjà construite, une propriété personnalisable faisant partie d’un projet immobilier ou encore une propriété entièrement construite en fonction de leurs préférences, vous devez les aider à établir un échéancier et à préparer les questions importantes à poser à l’entrepreneur avant le début de la construction et tout au long du projet.
Alors que les nouvelles constructions sont souvent conçues pour un mode de vie moderne, avec les dernières technologies et derniers systèmes de plomberie, d’électricité et d’efficacité, vous devez orienter vos clients vers des constructeurs réputés et leur présenter les références de personnes ayant déjà acheté un produit fini.
« Peu importe ce que vous achetez, vous devez toujours agir avec prudence », affirme Mme Fox, qui a tout vu en matière de construction et de vente de propriétés au cours des 30 dernières années. « Il n’y a pas de question stupide dans ce processus. Posez toutes les questions auxquelles vous pensez, et mettez tout par écrit. »
Garantie et considérations financières
Un plan de garantie sert à protéger la construction des défauts, déterminer l’état de la propriété, examiner les pratiques de construction et considérer tout autre aspect relatif à la construction; il est donc important d’aider votre client à comprendre ce que la garantie couvre et ce qu’elle ne couvre pas.
Chaque province présente un plan de garantie différent, y compris l’Ontario, qui, tout comme l’Alberta, la Colombie-Britannique et le Québec, exige des constructeurs qu’ils fournissent aux acheteurs de bâtiment résidentiel neuf une garantie d’un tiers.
Ailleurs au Canada, la garantie d’habitation neuve est laissée à la discrétion de l’entrepreneur, bien que les membres de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations (ACCH) soient tenus d’en offrir une comme condition d’adhésion. Vous pouvez trouver un entrepreneur accrédité sur le site de l’ACCH (en anglais seulement) ou encore sur le Registre des détenteurs de licence au Québec.
« Vous devez être bien informé – votre propriété est-elle couverte par une garantie et fait-elle partie d’un plan de garantie? Et si ce n’est pas le cas, pourquoi pas? », ajoute Mme Fox. « Demandez à l’entrepreneur qui cautionne le plan de garantie. Et même si vous achetez une revente, l’entrepreneur offre-t-il quand même une garantie? Vous devez savoir ce qui pourrait arriver en cas de pépins, comme une fuite dans le toit ou une fissure dans la fondation ». Ce sont toutes des questions importantes et tout courtier ou agent immobilier doit s’assurer que ses clients les posent.
Un autre facteur devant être envisagé par les acheteurs de propriétés neuves dans certaines provinces, comme en Ontario, en Saskatchewan, en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse, est la taxe de vente provinciale (comme la taxe de vente harmonisée en Ontario). Dans ces provinces, les nouvelles constructions sont assujetties à cette taxe, mais les reventes ne le sont pas. Assurez-vous que vos clients vérifient si la taxe de vente provinciale est applicable, et si elle est comprise dans le prix de la construction neuve. Votre client pourrait être admissible au Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
Vous devez également vous assurer que vos clients demandent quelles sont les protections prévues pour le dépôt et qui le conserve. En Ontario, par exemple, les dépôts pour les condos sont détenus par un avocat et le constructeur dans un compte en fiducie; pour les maisons, cependant, le dépôt peut être directement versé au constructeur qui peut l’utiliser pour construire la maison.
Échéancier et liste de vérification détaillés
« Une fois que vos clients ont considéré les éléments de base tels que la recherche de financement, l’obtention d’une préapprobation pour l’achat, le budget, les taxes et d’autres détails tels que le traitement de fenêtres, il est important que les acheteurs et les constructeurs se mettent d’accord sur un échéancier où les éléments peuvent être cochés au fur et à mesure qu’ils sont terminés », dit Mme Fox. Il peut y avoir des retards, mais un échéancier commun sert d’excellente ligne directrice.
Parfois, les plus petits détails peuvent avoir un impact sur l’ensemble de la construction. Par exemple, combien de luminaires encastrés par pied carré le constructeur autorise-t-il? Quels sont les appareils, les comptoirs, les plinthes et les fenêtres; de quel type de porte de garage et de système de chauffage et de climatisation s’agit-il?
« Nous parlons ici de plusieurs pages, et non d’une courte liste de cinq lignes », précise Mme Fox.
Cet échéancier doit également inclure une
structure de paiement : ce que les acheteurs doivent payer et quand.
Souvent, dans le cas des constructions neuves, les paiements sont échelonnés,
mais assurez-vous que tout cela est établi à l’avance.
Les acheteurs doivent également savoir que s’ils choisissent des options
améliorées, cela peut entraîner une augmentation de leurs paiements. En tant
que conseiller de confiance, vous devez être en mesure d’aider vos clients à
déchiffrer toute clause vague en petits caractères.
Recherche sur le terrain et le quartier
Lors de l’achat d’une maison qui n’est pas encore construite, il est important que vos clients regardent ce qui se passe dans le quartier. S’il s’agit d’un nouveau lotissement, est-ce qu’un changement démographique attire plus de jeunes familles et, si c’est le cas, la municipalité a-t-elle prévu une nouvelle école ou l’école existante a-t-elle une capacité suffisante?
« Nous voyons souvent de nouveaux lotissements s’ériger sans la présence de services adéquats, comme des transports publics ou des écoles », affirme Mme Fox.
Si votre client achète un terrain intercalaire où une vieille maison a été démolie pour en construire une nouvelle, il doit déterminer ce qui se trouve sur le terrain sur le plan environnemental. Par exemple, les vieilles maisons peuvent avoir été chauffées au mazout et il n’est pas impossible qu’un réservoir de mazout ou de propane soit enterré sur la propriété.
Selon Mme Fox : « Même si une ancienne piscine a été remplie, assurez-vous que le constructeur le garantisse, car cela pourrait avoir un impact sur votre assurance plus tard. Vous devez obtenir des précisions importantes au sujet de la construction, comme si l’ancienne fondation a été conservée ou si elle est neuve. »
Il peut y avoir d’autres surprises en cours de route, comme les clauses restrictives courantes dans les lotissements, qui peuvent empêcher les résidents d’installer, par exemple, des cordes à linge ou des clôtures d’une certaine hauteur.
« On voit souvent une servitude enregistrée pour des fils électriques qui passent à l’arrière d’un terrain, ce qui signifie que les entreprises de services publics auraient le droit de traverser votre propriété », dit Mme Fox. Ainsi, si vos clients désirent construire une piscine, il pourrait y avoir des servitudes qui les en empêchent.
Inspection
Ron Basra, membre de l’ACI et agent immobilier chez RE/MAX Select Realty à Vancouver, se spécialise depuis 25 ans dans la vente de maisons témoins.
Il conseille aux acheteurs de faire appel à un inspecteur réputé pour s’assurer que le travail a été bien fait, en plus de se renseigner sur la réputation du constructeur.
Selon M. Basra : « Lorsque vous effectuez vos recherches sur le constructeur, vérifiez s’il ne travaille qu’à temps partiel et s’il a fait l’objet de réclamations en vertu du plan de garantie. Jetez un coup d’œil aux maisons que le constructeur a déjà construites et, si vous le pouvez, parlez aux propriétaires qui ont acheté avant vous. »
En fin de compte, le processus d’achat d’une nouvelle construction est sensiblement différent de celui d’une revente. Il peut y avoir des retards, il faut généralement payer plus d’argent à l’avance (ce qui signifie cependant que le prix peut être bloqué à l’avance) et les garanties et options d’améliorations doivent être bien comprises par l’acheteur.
À titre de courtier ou d’agent immobilier, plus vous comprendrez les nuances de l’achat d’une maison neuve, plus vous serez en mesure de bien conseiller vos clients.
