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Au Canada, la plus grande partie du financement des municipalités provient de ce qu’on appelle la taxe foncière, c’est-à-dire un impôt, basé sur la valeur estimée des propriétés qui se trouvent sur son territoire, qui est prélevé auprès des propriétaires.
Pour les propriétaires, cela se traduit par la réception, chaque année, d’un compte de taxes municipales. Comme le montant à payer est souvent important, plusieurs municipalités permettent de le faire en deux ou trois versements.
Comment détermine-t-on la valeur d’une propriété?
Pour arriver à déterminer le montant du compte de taxes à payer, les gouvernements procèdent régulièrement à l’évaluation de la valeur foncière des propriétés. Ils concilient l’ensemble des données dans un registre, aussi appelé rôle d’évaluation, qui est généralement révisé en entier tous les trois ou quatre ans.
Les évaluateurs utilisent essentiellement les mêmes techniques qu’un courtier ou agent immobilier, soit la méthode d’analyse des comparables, la méthode du revenu et la méthode du coût de remplacement. Ces trois techniques sont expliquées en détail ici.
Chaque province est responsable de déterminer le mécanisme d’évaluation privilégié : au Québec et en Alberta, un système décentralisé fait reposer cette responsabilité sur les organismes municipaux, alors qu’en Ontario et en Colombie-Britannique, un organisme centralisé publie les évaluations municipales que peuvent utiliser les différents acteurs.
Comment ces taxes sont-elles calculées?
Sur la base du rôle d’évaluation foncière, les administrations municipales définissent ensuite un taux de taxation qui correspond à un pourcentage de la valeur de la propriété, servant à déterminer l’impôt foncier exigible.
Contrairement à la taxe de mutation, souvent calculée sur la base de paliers, la majorité des municipalités du Canada déterminent un taux fixe qui ne progresse pas en fonction de la valeur. À Toronto en 2022, le taux était de 0,631933 % de la valeur d’une propriété, de sorte que le propriétaire d’une propriété d’une valeur moyenne de 1 093 097 $ aurait eu 7 018 $ à payer pour l’année.
Comme l’augmentation des valeurs foncières a été rapide ces dernières années, les municipalités ont eu tendance à baisser le taux d’imposition, de manière à atténuer la progression du compte de taxes. Les données historiques révèlent que, de manière générale, la valeur des taxes perçues augmente à un rythme relativement similaire à celui de l’inflation, soit environ 2 % par année.
Peut-on contester une évaluation municipale?
Bien que cela soit rare, la loi prévoit évidemment un mécanisme de contestation de l’évaluation municipale par les propriétaires fonciers. Plusieurs raisons peuvent justifier un désaccord. La valeur de la propriété correspond-elle à sa juste valeur marchande? La classification de la propriété est-elle correcte? L’identification des propriétaires est-elle exacte?
Il faut généralement se manifester dans les 60 à 120 jours suivant la réception de l’avis d’évaluation, et la demande de révision doit être succinctement justifiée par la personne qui formule la demande.
Afin d’éviter la surcharge administrative, la demande de révision est généralement effectuée à vos frais. À titre d’exemple, en Ontario, où la SEFM est l’autorité centrale d’évaluation, des frais de 132,50 $ sont exigibles.
Si vous avez des raisons de croire que l’évaluation foncière qui vous a été communiquée est au-delà de la valeur ou qu’une erreur a été effectuée dans le cours du processus d’évaluation, une demande de révision s’impose. D’ailleurs, selon des chiffres publiés par la SEFM en 2018, près de 45 % des demandes de réévaluation ont été fructueuses – de quoi faire réfléchir!
