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On a beaucoup parlé des « flips » immobiliers au cours des dernières années. Le nombre de reventes rapides de propriétés résidentielles a bondi de 28 % en 2020, témoignant de l’effervescence de cette pratique. La SCHL indique que ce type de transactions représente environ 3 % de toutes les ventes sur le marché.
L’intérêt pour ce type de propriété réside généralement dans le fait qu’elle est livrée « comme neuve », ou du moins, ayant fait l’objet d’améliorations locatives importantes entre le moment de l’acquisition initiale et le moment de la revente. Mais parfois, les apparences peuvent s’avérer trompeuses.
Nous avons échangé avec Michael Roch, président-fondateur d’Urbanir, qui se spécialise dans ce type de projets, afin de mieux en comprendre les différentes facettes.
Évidemment, le prix
Tout l’intérêt pour un investisseur de procéder à une revente rapide est de réaliser un bénéfice sur son investissement. Il est donc vraisemblable que le prix de revente sera supérieur au prix d’acquisition initial. Du point de vue d’un acheteur, la décision réside donc dans la qualité des travaux entrepris, ainsi que sur sa volonté et sa capacité à les réaliser lui-même.
Comme l’explique Michael Roch, « le prix sera plus élevé après les rénovations, mais la propriété est livrée clés en main. La différence de prix, c’est pour éviter le processus opérationnel, la poussière, les débris, la gestion des différents métiers, les casse-têtes, les chicanes, les surprises, les dépassements de coûts. Cela a une certaine valeur pour l’acheteur ».
Dans la mesure où la rénovation résidentielle intégrée est un véritable métier, cette capacité à coordonner les différents corps de métier et à réaliser une rénovation de qualité n’est pas donnée à tout le monde.
D’après la SCHL, la différence de prix peut parfois être de l’ordre de 30 à 40 % par rapport au prix original. Tout dépend donc de la nature et de la qualité des travaux réalisés pendant la période de détention.
Les vices et les défauts cachés
Certains spécialistes du « flip » peu scrupuleux vont se contenter de dissimuler les défauts en faisant des transformations de surface. Dans ce cas, il s’agit souvent de travaux réalisés par des « bricoleurs du dimanche », qui n’ont pas toujours le savoir et les compétences pour diagnostiquer et corriger les défauts majeurs d’une propriété.
Selon les experts en bâtiment Legault Dubois, ce type de scénario peut vite se transformer en cauchemar pour l’acheteur.
Alors, comment peut-on éviter ce type de mésaventure? Michael Roch d’Urbanir nous fournit quelques pistes :
- Acheter uniquement un « flip » s’il est réalisé par un entrepreneur reconnu et ayant une réputation dans ce type de transformation.
- Exiger du vendeur qu’il fournisse les factures correspondant aux travaux d’électricité, de plomberie, de maçonnerie, etc. réalisés par des experts qualifiés détenant des cartes de compétence.
- Demander à consulter la déclaration du vendeur (DV) précédente (votre courtier ou agent immobilier pourra obtenir ce document facilement) afin d’identifier les défauts qui avaient été déclarés par le propriétaire d’origine.
- Faire inspecter la propriété par un professionnel certifié.
Le temps qu’il faut
Combien de temps faut-il pour réussir un « flip »? « Ça dépend », répond Michael Roch. « Entre les travaux réalisés par le beau-frère et le cousin, et une équipe d’experts de 30 personnes comme nous avons, cela peut prendre entre trois mois et trois ans, c’est vraiment difficile à comparer ».
Il n’en demeure pas moins que des travaux majeurs réalisés convenablement prendront assurément plusieurs mois. La plupart des experts du domaine s’entendent sur un minimum d’environ trois mois pour l’obtention des permis (que l’acheteur pourra demander à voir), la coordination des corps de métiers et la finition. Le temps peut donc servir d’indicateur approximatif pour savoir si les travaux ont vraiment été réalisés de la manière qu’ils sont annoncés.
Il faut également noter que le gouvernement fédéral a clarifié les règles concernant l’imposition des immeubles revendus rapidement et qu’à compter du 1er janvier 2023, toute personne qui vend un bien immobilier, à usage personnel ou locatif, détenu moins de 12 mois, sera réputé avoir un revenu tiré d’une entreprise imposable à 100 %, et non un gain en capital imposable à 50 % comme c’est le cas en ce moment.
On pourrait donc voir apparaître certaines catégories de « flips » vendus sur une durée d’un an et un jour, qui permettront de diminuer la charge fiscale de moitié.
