Le mercredi 15 décembre, L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois de novembre. Dans ce texte, Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur l’état actuel des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les courtiers et agents immobiliers.
Alors que nous nous apprêtons à célébrer le début de la nouvelle année et que nous finissons de calculer les chiffres définitifs pour 2021, il est clair que les marchés de l’habitation canadiens seront confrontés aux conditions de l’offre et de la demande les plus serrées jamais enregistrées.
Les données sur les marchés de l’habitation canadiens publiées pour novembre 2021 étaient à peu près les mêmes que celles publiées pour octobre. Bien que le niveau des ventes n’ait pas vraiment changé entre octobre et novembre, il faut se rappeler que les ventes ont bondi de 10 % entre septembre et octobre.
Entre-temps, les inscriptions actives au dernier jour de novembre ayant passé sous la barre des 100 000 pour la toute première fois, les prix ont continué d’augmenter à un rythme parmi les plus rapides jamais enregistrés.
Les ventes résidentielles mensuelles sur les systèmes MLS® canadiens n’ont pas été aussi volatiles en 2021 qu’en 2020. Elles ont néanmoins fluctué considérablement, à l’image des hauts et des bas observés pendant la crise financière de 2008-2009, mais à un niveau beaucoup plus élevé.
Cela dit, cette volatilité, passant d’un pic annualisé désaisonnalisé de 807 250 ventes en mars 2021 à un creux de 585 250 ventes en août 2021, puis à environ 650 000 lors de la rédaction du présent billet, n’était pas attribuable aux confinements ni à des fluctuations importantes de la demande.
Creux historique de l’offre
Au contraire, l’offre en fin de mois ayant connu de nouveaux creux records tout au long de l’année, il semblerait que les fluctuations des ventes en 2021 aient davantage à voir avec le nombre de propriétés mises en vente et leur emplacement au cours d’un mois donné. Quand les propriétés ont été mises en vente, la demande était là, prête à tout rafler.
À l’échelle nationale, le nombre de mois d’inventaire n’est descendu sous la barre des deux mois que quatre fois dans l’histoire – en février et mars 2021, puis en octobre et novembre 2021. Les moyennes historiques sont supérieures à cinq mois. Il n’est donc pas surprenant que les prix aient augmenté de plus de 20 % à l’échelle nationale en 2021 par rapport à 2020. Alors qu’on ne prévoit pas de croissance des prix aussi marquée en 2022, nombre des conditions qui les ont fait autant grimper jusqu’à la fin de 2021 seront toujours présentes au jour de l’An.
À quoi faut-il s’attendre?
Les marchés de l’habitation seront confrontés à des obstacles en 2022, le principal étant la hausse des taux d’intérêt. Tandis que la Banque du Canada prépare le terrain pour un cycle de resserrement d’une ampleur encore indéterminée dès avril 2022, les taux hypothécaires ont déjà commencé à augmenter, d’abord au printemps dernier, puis ces derniers mois.
Mais la situation ne sera peut-être pas la même que lors des cycles de resserrement précédents, avant tout parce qu’au Canada, les emprunteurs doivent se qualifier pour leurs prêts hypothécaires au taux de la simulation de crise, actuellement fixé à 5,25 %. Nous savions que ce taux devait être réévalué à un moment donné en décembre, et nous avons souligné dans notre dernier communiqué statistique mensuel ainsi que dans nos prévisions trimestrielles sur le marché de l’habitation publiées le même jour qu’il y avait de bonnes raisons de ne pas modifier le taux de la simulation de crise cette fois-ci, car il correspond toujours à un taux « d’urgence ».
Nous n’y sommes pour rien, mais deux jours plus tard, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé qu’il allait justement laisser la simulation de crise de côté pour le moment. Ainsi, la simulation de crise pour prêts hypothécaires devrait agir comme un filet de sécurité contre la hausse des taux pour les jeunes ou les premiers acheteurs, car il faudra un certain temps avant qu’il ne devienne plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire. C’est une bonne chose, car c’est déjà assez difficile de nos jours.
Un autre point que nous avons souligné dans notre dernier communiqué sur les statistiques est que les cycles du logement sont longs – les tendances du marché ne se soucient pas du fait que nous avons affiché notre calendrier 2022 sur la porte du réfrigérateur. J’ai donc relu mon dernier billet de 2020, dans lequel je posais la question suivante : « Alors que cette année folle tire à sa fin, les ventes atteignent encore des sommets et les conditions du marché n’ont jamais été aussi serrées. Pensez-vous que la situation reviendra à la normale sur le coup de minuit au Nouvel An? Pas moi. »
Permettez-moi de poser cette question à nouveau. En début d’année, les gens aiment toujours se demander ce qui sera différent sur les marchés. Mais une meilleure question serait probablement de se demander ce qui restera identique.
