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Lorsqu’on achète une propriété au Canada, l’acte de vente se fait le plus souvent devant un avocat ou un notaire, qui agit comme agent public légalement autorisé et impartial à attester de l’authenticité des documents, du contrat liant les parties, des signataires et de leur signature dans le cadre de l’achat ou la vente d’une propriété.
Au Québec, l’intervention du notaire est obligatoire.
Au nombre des tâches que réalise le notaire, la vérification des titres de propriété est probablement l’une des plus importantes. En effet, de nombreux obstacles peuvent surgir et, s’ils sont souvent faciles à surmonter, ceux-ci peuvent avoir une incidence majeure sur la transaction et sur la capacité d’un acheteur à jouir pleinement de son bien.
La carte et le territoire
Un titre de propriété est généralement identifié par trois éléments clés qui sont sans ambiguïté : la circonscription foncière, le nom du cadastre et le numéro de lot décrit dans le titre.
La vérification d’un tel titre permettra d’élucider d’importantes questions dans le cadre d’une transaction immobilière, notamment quant aux droits détenus sur la propriété, sur l’hypothèque qui s’y applique, sur les empiétements et sur les limitations de droit.
De manière indissociable, le titre de propriété s’accompagne d’un certificat de localisation, un document produit par un arpenteur-géomètre, qui décrit les dimensions du terrain, la conformité aux règlements et normes, et les droits de passage. En temps normal, un nouveau certificat doit être réalisé tous les dix ans, ou si la propriété est modifiée ‒ par l’ajout d’une pièce, d’un bâtiment, d’une clôture ou d’un balcon, par exemple.
Le notaire est responsable d’examiner ces documents et, sur la base des identifiants uniques d’une propriété, de faire les vérifications usuelles liées aux droits et aux obligations relatives à celles-ci.
Quelques enjeux fréquents liés aux titres
La carte et le territoire
1. Empiétements et servitudes
Il peut arriver qu’un bâtiment, un chemin ou un usage excède les limites d’une propriété.
Qu’on pense à une clôture, un muret, ou même dans le domaine agricole, à un champ qui aurait été exploité de manière plus ou moins précise, les limites qui divisent un terrain de celui du voisin sont parfois imprécises et donnent lieu à « l’usurpation partielle » d’une propriété.
Dans les villes, des empiétements dits mineurs sont fréquents, notamment dans les copropriétés. Une corniche dépassant d’un centimètre sur le trottoir ne donnera pas lieu à la démolition de l’immeuble, mais souvent, à une demande de modification ou encore, à une dérogation mineure, qui vient normaliser cet empiétement. Cette dérogation suivra le titre de propriété.
Si une dérogation n’est pas octroyée, il n’est pas exclu que la municipalité ou le voisin viennent demander au nouveau propriétaire d’y remédier, à ses frais.
2. Zonage
Le titre de propriété vient également indiquer le type de zonage auquel est affecté le lot où se trouve la propriété.
Plusieurs limitations existent quant à la possibilité de construire certains bâtiments, d’en faire un usage commercial ou non, voire même d’aménager une partie du terrain.
C’est le cas par exemple des zones riveraines qui obligent le maintien d’une bande de protection riveraine de 10 à 15 mètres où il est interdit de construire. De même, le zonage agricole restreint le type de bâtiments qui peuvent être construits.
3. Limitations et réglementation
Toutes les municipalités adoptent des règlements qui visent certaines zones et certains types de bâtiments.
Votre capacité à construire en hauteur, à agrandir la maison, voire à la repeindre, pourrait être affectée par la réglementation. L’emplacement d’un appareil de climatisation ou la distance d’un bâtiment par rapport aux lignes de terrain constituent aussi des cas fréquents de non-conformité aux règlements municipaux.
Il est d’ailleurs possible que des modifications effectuées par le propriétaire antérieur soient non conformes à la réglementation, ce qui peut obliger le nouveau propriétaire à y remédier à ses frais.
Obligations financières
Le notaire va également vérifier, sur la base des informations liées à la propriété, que l’ensemble des obligations financières ont été acquittées.
Dans le cadre de rénovations ou de travaux importants, il est prévu que les entreprises du secteur de la construction peuvent déposer ce qu’on appelle une hypothèque légale, qui donnera préséance à ceux-ci lors de la saisie ou de la vente de la propriété.
De même, les hypothèques conventionnelles émises par les institutions financières apparaîtront au registre foncier et doivent être analysées, puis remboursées intégralement, suite à la signature de l’acte de vente.
Enfin, de manière accessoire, le notaire vérifiera tous autres arrérages liés à la propriété. Les arrérages les plus fréquents portent sur les taxes scolaires et municipales.
Ces différentes vérifications et enjeux possibles expliquent pourquoi il est fortement recommandé (et au Québec, obligatoire) de consulter un notaire dans le cadre d’une transaction immobilière. À moins de disposer des connaissances et des accès vous permettant de vérifier l’ensemble de ces informations, le travail du notaire vous permettra d’acheter en toute confiance.
Si certaines incertitudes demeurent, ou si, par exemple, vous faites l’achat d’une propriété avant qu’un certificat de localisation à jour ne soit fourni par le vendeur, il est également possible de contracter une assurance-titres.
Celle-ci vous protégera contre les principaux types d’enjeux une fois l’acte de vente signé.
