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Acheter une propriété pour la louer, est-ce un bon investissement?
Eh bien, selon un récent sondage mené par la Banque CIBC auprès de propriétaires canadiens, ceux qui possèdent un immeuble locatif distinct enregistrent des revenus moyens de 2 189 $ par mois, soit 50 % de plus que leurs frais mensuels.
C’est donc un bon investissement, non?
« Si vous faites vos devoirs, oui. En d’autres mots, vous devrez choisir un bon immeuble locatif situé dans un endroit où vous pourrez percevoir un loyer d’une valeur satisfaisante par rapport au marché, ce qui couvrira vos coûts. Assurez-vous aussi d’avoir le temps et les moyens de vous acquitter efficacement de vos obligations de propriétaire », répond Jamie Golombek, directeur gestionnaire, Planification fiscale et successorale, Planification financière et conseils CIBC.
La clé, c’est donc de choisir la bonne propriété. Selon M. Golombek, il faut se renseigner sur les autres logements du quartier pour savoir exactement ce que notre bien locatif nous rapportera.
Conseil de pro : Quand vous consultez les inscriptions de propriétés sur REALTOR.ca, n’oubliez pas de vérifier les onglets « Quartier » et « Statistiques ». Et pour prendre la bonne décision, demandez conseil à un courtier ou agent immobilier détenteur du titre REALTOR®.
« Élaborez un budget en y inscrivant les dépenses réelles associées à la propriété : l’impôt foncier, bien entendu, mais aussi les autres frais comme l’assurance. Vous auriez par ailleurs intérêt à faire le bilan de vos liquidités. Pourrez-vous couvrir ces dépenses? Et si vous ne parvenez pas à trouver un locataire dès le premier jour, aurez-vous les moyens d’attendre quelques mois? »
Et comment prévoyez-vous assurer l’entretien et les réparations du bâtiment à long terme? Vous en occuperez-vous vous-même? Engagerez-vous un gestionnaire immobilier? Paierez-vous un ouvrier qui s’en chargera?
« Vous devez vous assurer d’avoir l’argent et l’expertise nécessaires. Bon nombre de personnes qui décident de louer un bien immobilier constatent une grande amélioration de leurs liquidités », précise M. Golombek.
Selon lui, cette option gagne en popularité parce que les taux d’intérêt sont encore bas. Les gens peuvent obtenir du financement à un taux plus avantageux que jamais.
Dans un nouveau rapport intitulé Alors… vous voulez devenir propriétaire d’un immeuble locatif? Incidences fiscales des biens locatifs, M. Golombek et Debbie Pearl-Weinberg, directrice générale, Planification fiscale et successorale, Planification financière et conseils CIBC, informent les propriétaires qui enregistrent ou qui prévoient enregistrer un revenu de location du traitement fiscal qui y est associé.
« Bien qu’il y ait de nombreuses questions financières et juridiques à considérer avant de devenir propriétaire d’un immeuble locatif, assurez-vous de ne pas oublier les incidences fiscales d’un revenu de location », lit-on dans le rapport.
« En premier lieu, vous devriez déterminer si le revenu de location que vous toucherez sera considéré comme un revenu tiré d’un bien (revenu de placement) ou un revenu tiré d’une entreprise, car les incidences fiscales de chacun sont différentes. Le revenu d’un bien immobilier que vous louez est considéré comme un revenu tiré d’un bien si vous offrez seulement des services de base, comme les services publics (éclairage et chauffage), le stationnement et des installations pour la lessive. Si vous fournissez d’autres services (nettoyage, sécurité ou repas), il pourrait être considéré comme un revenu tiré d’une entreprise. Si votre société est propriétaire du bien, le revenu de location sera considéré comme un revenu tiré d’un bien, sauf si elle compte plus de cinq employés à temps plein. Ceci est important parce que le revenu tiré d’une société exploitée activement est imposé à un taux plus avantageux que le revenu tiré d’un bien. »
Selon le sondage de la Banque CIBC, 26 % des propriétaires canadiens détiennent un immeuble locatif (15 %) ou prévoient toucher un revenu de location (11 %) en louant soit une partie de leur résidence principale, soit un immeuble distinct. Par ailleurs, 64 % des propriétaires d’immeubles locatifs possèdent au moins un immeuble de placement servant exclusivement à générer un revenu de location.
Selon le sondage, 72 % de tous les propriétaires croient que l’investissement dans l’immobilier constitue un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire, et 37 % choisiraient une propriété qui leur permettrait de toucher un revenu de location s’ils l’achetaient aujourd’hui.
Si M. Golombek confirme qu’être propriétaire d’un immeuble locatif peut être avantageux sur le plan financier, il précise qu’on doit s’assurer de faire ses calculs et de ne pas « acheter une propriété à un prix supérieur à sa valeur… L’achetez-vous pour toucher régulièrement des liquidités et enregistrer un flux de trésorerie positif? Ou son financement vous coûte-t-il si cher que votre flux de trésorerie sera négatif, et que vous compterez sur une hausse des prix des maisons? »
« Les prix des biens immobiliers sont déjà très élevés dans certains grands centres; demandez-vous à quel point la valeur de votre propriété devra augmenter pour qu’elle vous rapporte de l’argent, si le loyer perçu ne suffit pas. »
La Banque CIBC donne cinq conseils aux personnes qui envisagent d’acheter un immeuble locatif :
- Définissez clairement vos attentes en matière de revenus – vous devrez payer de l’impôt sur les revenus de location et consacrer l’équivalent d’un ou deux mois de loyer à l’entretien et aux réparations de la propriété.
- Investissez dans l’emplacement et l’état de l’immeuble pour attirer des locataires de qualité.
- Comprenez vos obligations juridiques en tant que propriétaire d’immeuble locatif ainsi que les questions liées au zonage et à l’assurance qui ont une incidence sur la location.
- Soyez prêt à consacrer temps et énergie pour répondre rapidement aux demandes des locataires.
- Soyez organisé et consignez toutes vos dépenses de location.
L’article ci-dessus est publié à titre informatif; il ne constitue nullement des conseils financiers ou juridiques et ne saurait remplacer un conseiller juridique.
