Le vendredi 15 septembre, L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour août 2023. Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, fait le point sur la situation des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que ces données signifient pour les membres.
Malgré toutes les discussions sur la crise du logement et le retour de cette question à l’avant-scène, le marché de la revente a été plutôt calme jusqu’à présent.
Au Canada, les ménages sont nombreux et chacun d’entre eux a besoin d’un logement. En raison des taux d’intérêt élevés, les ménages ne sont pas actuellement en mesure de passer de la location à la propriété au même rythme qu’auparavant. C’est pourquoi nous constatons actuellement que la concurrence est plus vive sur les marchés locatifs, où la demande s’accumule.
Les ventes résidentielles ont baissé de 4,1 % entre juillet et août. Ce n’est pas étonnant, car août était le premier mois complet de données après la hausse des taux de la Banque du Canada en juillet. On a l’impression que les acheteurs vont jouer la carte de l’attentisme avec la Banque du Canada cette fois-ci, après la reprise des hausses de taux cet été, qui en a surpris plus d’un.
Les ventes sont donc légèrement inférieures à la moyenne, ce qui constitue une amélioration par rapport au début de l’année. Compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt depuis le printemps dernier, ce n’est pas trop mal.
Les prix ont constitué la plus grande surprise. Ils ont réussi à regagner environ 40 % des pertes enregistrées à pareille date l’année dernière, bien qu’ils semblent se stabiliser à présent. L’évolution des conditions du marché au cours des prochains mois déterminera si les prix se maintiendront au même niveau ou s’ils fléchiront à nouveau. À l’heure actuelle, la situation varie d’un bout à l’autre du pays. Nous constatons toujours plus de hausses que de baisses en août, bien que les conditions du marché s’assouplissent.
Les taux d’intérêt continueront à dominer l’actualité pendant un certain temps. La bonne nouvelle est que les marchés financiers semblent actuellement penser que la Banque du Canada est près d’atteindre son plafond de taux cette fois-ci. Cependant, l’inflation d’août s’est avérée plus élevée que prévu, ce qui accentue les probabilités d’au moins une autre hausse. La mauvaise nouvelle tient au fait que les marchés financiers pensent également que nous pourrions rester coincés près des taux actuels pendant encore un an avant d’assister à une quelconque réduction.
Si je devais faire une mini-prévision pour les dernières semaines actives de 2023, avant l’arrivée de la neige, je dirais que les choses vont s’adoucir un peu plus. Les ventes des deux premières semaines de septembre n’ont rien donné d’extraordinaire, malgré une augmentation saisonnière plus importante que d’habitude des nouvelles inscriptions parmi lesquelles les acheteurs peuvent choisir.
Quant à l’année prochaine, on devrait savoir avec beaucoup plus de certitude si la hausse des taux va se poursuivre ou non. Les conditions de location ne cesseront de se resserrer, ce qui rendra l’accession à la propriété plus attrayante en comparaison. Les acheteurs qui ont vu leurs projets contrariés par des taux d’intérêt élevés auront eu plus de temps pour élaborer un nouveau plan d’action en fonction de ce qu’ils peuvent se permettre.
Je pense que le pire des faibles niveaux d’activité semble être derrière nous. Cela dit, je ne suis pas sûr que nous verrons réapparaître un marché dynamique tant que les taux ne seront pas nettement inférieurs à ce qu’ils sont aujourd’hui et, pour l’instant, ces objectifs n’ont été que repoussés plus loin.
Il ne faut pas oublier ce qui pourrait être le plus grand élément de surprise au cours des prochaines années : les renouvellements de prêts hypothécaires. J’attends plus d’informations de la part de la Banque du Canada à ce sujet, avec un peu de chance dans le Rapport sur la politique monétaire d’octobre. Lorsqu’on parle des « effets décalés de la politique monétaire », au Canada, les renouvellements de prêts hypothécaires jouent un rôle important.
