Le mercredi 15 février, L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a publié ses statistiques nationales sur l’habitation pour le mois de janvier 2023. Shaun Cathcart, économiste principal à l’ACI, fait le point sur l’état des marchés de l’habitation au Canada et explique ce que les données signifient pour les membres.
Plusieurs des données reportées dans les statistiques de janvier sont dignes des manchettes, mais selon moi, la situation est beaucoup moins dramatique qu’elle ne le paraît, et qu’au fond, il y a probablement beaucoup de bruit qu’autre chose.
Les ventes résidentielles au Canada ont baissé de 3 % entre décembre 2022 et janvier 2023, annulant ainsi tous les faibles gains enregistrés en décembre (et même plus) et reprenant la légère tendance à la baisse observée depuis l’été dernier.
Donc le dernier mois de 2022 était un faux départ à une reprise éventuelle. Je crois toutefois qu’avec le temps, nous pourrions nous rendre compte que le calme de janvier a bien caché son jeu.
Voici pourquoi :
Les ventes ont démarré 2023 à leur plus bas niveau en 14 ans pour un mois de janvier, soit le niveau le plus bas depuis la crise financière. Cela dit, les ventes de janvier 2023 étaient bien loin de celles de janvier 2009. Les chiffres ressemblent davantage à ce que nous avons vu au début de 2010, mais légèrement inférieurs.
Le facteur le plus important à considérer pour ce qui est de la demande de logements est qu’en début de 2023, les nouvelles inscriptions étaient à leur plus bas niveau depuis 22 ans. Il est donc impossible d’acheter ce qui n’est pas à vendre.
Autres leçons du passé
C’est en 2018 que la simulation de crise est entrée en vigueur. À cela se sont ajoutées une hausse de facto de 200 points de base des taux hypothécaires et trois augmentations de la Banque du Canada. Ce fut une année de ventes très faibles et une des seules années où le prix moyen des propriétés à l’échelle nationale a baissé d’une année à l’autre.
Ensuite, à l’hiver 2019, le marché était toujours tranquille, mais le problème était qu’il n’y avait pas d’inscriptions. Les propriétaires-vendeurs avaient toujours le gros bout du bâton et attendaient stratégiquement le printemps. À ce moment, la question qui se posait était « est-ce que les acheteurs vont revenir cette année? »
En fin de compte, le temps s’est réchauffé, les inscriptions sont apparues sur le marché et, bien sûr, les ventes ont repris.
Je crois que nous sommes dans une situation très semblable en ce moment : marché faible à la fin de 2022 à la suite d’une hausse de taux de 400 points de base l’an dernier, et d’une autre hausse de 25 points de base en janvier. En plein cœur de l’hiver, les ventes et les inscriptions sont au ralenti, mais que se passera-t-il dans deux, trois ou quatre mois alors que les propriétés frapperont le marché en grand nombre ce printemps?
| Vous voulez en savoir plus sur le marché de l’habitation? Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI, se joint à nous dans le dernier épisode de REAL TIME pour nous aider à comprendre ce qu’a été le marché de l’habitation au Canada, comment il a changé et où il pourrait se diriger. Écoutez maintenant (en anglais seulement). |
Sur le plan démographique, nous enregistrons des records, non seulement en matière de croissance de la population, mais aussi en ce qui concerne les importantes cohortes de la génération Y et des personnes plus âgées de la génération Z qui avancent en âge et par conséquent, forment des ménages.
D’autre part, la Banque du Canada laisse entendre de plus en plus que les hausses sont terminées. C’est un facteur important, car de nombreux acheteurs éventuels ont été plutôt passifs craignant une hausse significative des paiements hypothécaires, comme cela a été le cas pour de nombreux emprunteurs au cours de la dernière année.
Un autre facteur qui pourrait contribuer à la reprise du marché de l’habitation canadien en 2023 est la demande refoulée depuis quelques années des personnes attendant un certain calme après les conditions de marché intenses des dernières années. Cette année sera probablement un bon moment pour les personnes moins touchées par la hausse des taux, c’est-à-dire les personnes ayant un avoir foncier important et un prêt hypothécaire moins élevé, de passer à l’action. Ces personnes ne veulent pas devoir prendre une décision en deux jours, veulent éviter les offres multiples, et veulent pouvoir négocier et proposer une offre assortie de conditions.
L’histoire nous porte à croire que le marché pourrait nous surprendre et être assez actif plus tard cette année, comme c’était le cas en 2019. Il faudra toutefois attendre de voir si le nombre de nouvelles inscriptions augmentera. Entre-temps, nous sommes en mode attente.
