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Les dernières années ont été, disons-le, intéressantes dans le monde de l’immobilier, particulièrement pour les propriétaires qui ont vu un marché haussier leur permettre d’empocher des rendements supérieurs à la moyenne des secteurs.
Cette situation s’explique par plusieurs facteurs, dont un environnement de taux bas visant à stimuler l’économie durant la pandémie, un fort niveau d’épargne des ménages canadiens (qui n’avaient plus nulle part où aller — vacances, restaurants, commerces — en raison de la valse des confinements et déconfinements), et un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. Ces facteurs ont contribué, tous secteurs confondus, à faire grimper les prix.
Le vent tourne
Comme nous l’avons décrit précédemment, la hausse du taux directeur observée ces derniers mois fera grimper les coûts de financement et la capacité de certains ménages à acheter une propriété au prix désiré. La majorité des économistes et des analystes prédisent d’ailleurs que le taux poursuivra son ascension jusqu’à un niveau se situant dans la fourchette de 3 à 4 %.
La contrainte qu’impose un taux directeur élevé n’affecte toutefois pas uniquement le marché de l’immobilier; c’est l’ensemble du crédit — celui des particuliers, des entreprises et des gouvernements — qui est aussi touché. Bien que les avis soient partagés à ce sujet, il est probable que l’action de la banque centrale du Canada provoque un ralentissement économique, jusqu’à la récession selon certains scénarios.
L’économiste en chef de la SCHL, Bob Dugan, évoque en ces circonstances le risque d’une « récession modérée », qui pourrait entraîner une stabilisation, voire une légère baisse du prix des propriétés au Canada, de l’ordre de 3 à 5 %, d’ici la fin de l’année 2023.
Dans ce contexte, il est possible que certains propriétaires-vendeurs décident de retarder la mise en vente de leur propriété. Selon l’économiste et youtubeur Nolan Mathias, cet effet de décalage pourrait se manifester particulièrement dans le marché des résidences secondaires. Le marché demeurerait favorable aux propriétaires-vendeurs dans la mesure où l’inventaire disponible resterait faible par rapport à la demande effective.
Inversement, une récession sur fond de taux élevés aurait un effet double : la réduction de l’activité économique aurait un impact sur le taux de chômage, elle réduirait l’épargne des ménages, et pourrait faire augmenter le taux de défaut sur les emprunts hypothécaires. Bien qu’il soit peu probable que des changements majeurs surviennent dès cet automne, il sera utile de suivre ces indicateurs pouvant rétablir l’offre sur le marché et déplacer l’avantage en faveur des acheteurs.
Un point d’équilibre différent
Si ces indicateurs semblent dresser un portrait plutôt pessimiste, les perspectives à long terme au Canada demeurent positives dans l’ensemble. Bien que la demande sera atténuée par les facteurs macroéconomiques, ces mêmes facteurs auront comme effet de ralentir les mises en chantier, prolongeant l’effet de rareté relative.
Dans un rapport basé sur une analyse économique approfondie, la SCHL évoque la nécessité de construire, d’ici 2030, un total de 3,5 millions d’unités d’habitation afin de maintenir une offre suffisante pour offrir des prix « abordables » aux ménages canadiens. Or, les mises en chantiers annualisées et désaisonnalisées montrent plutôt un niveau se situant autour de 240 000 unités par année, soit moins de 2 millions d’unités d’ici 2030.
Ce déséquilibre persistant sur le marché favorise les propriétaires-vendeurs et les investisseurs, au détriment des nouveaux entrants. À ce titre, toutefois, le marché risque de se comporter comme ce célèbre proverbe : Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant.
Vendre et acheter à l’automne
Historiquement, le marché automnal est un marché qui voit de moins en moins de transactions chaque mois. Du pic en juin, le nombre de transactions décroît et atteint un plateau vers septembre. et décline encore lentement jusqu’en janvier, avant de reprendre de nouveau.
Avec un nombre réduit d’acheteurs et de propriétaires-vendeurs, il est probable que les négociations convergent plus rapidement. Les acheteurs sont souvent motivés par l’arrivée du froid, ce qui compense leur nombre réduit.
De manière générale, on s’entend néanmoins pour dire que les mois d’octobre à février sont davantage favorables aux acheteurs. L’analyse de Fit Small Business pour le marché américain montre que les propriétés restent plus longtemps sur le marché et se vendent à des prix légèrement inférieurs.
Assurément, le marché automnal de 2022 constituera une période de profonde transition pour l’économie canadienne et, en conséquence, pour notre marché immobilier. Propriétaires-vendeurs et acheteurs, en collaboration avec leurs courtiers et agents, auront tout intérêt à garder un œil sur les indicateurs macroéconomiques — taux directeur et taux effectifs, chômage, confiance des consommateurs, taux de défaut, mises en chantier — afin de déterminer une stratégie gagnante. Le marché canadien demeure solide, et les perspectives à long terme sont encourageantes pour le secteur.
