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Lorsque vient le temps de diversifier ses placements, de nombreux Canadiens se questionnent sur l’attrait d’investir en immobilier.
Que vous achetiez une maison, un appartement individuel ou un multiplex, le rendement de votre investissement dépendra de trois choses : les revenus de loyers, les coûts d’opérations et d’entretien, et la valeur de l’immeuble à la revente. Dans les trois cas, la qualité de vos locataires aura un impact majeur sur un tel projet.
Apprendre à connaître ses locataires
À moins d’acheter une propriété neuve, il n’est pas rare que l’immeuble que vous achetez ait déjà des locataires. Cela comporte de nombreux avantages, dont le fait de ne pas avoir à trouver quelqu’un pour occuper le logement et une prévisibilité des revenus à court et moyen terme, mais cela peut aussi avoir certains inconvénients.
Par exemple, un locataire difficile, qui crée des désagréments pour le voisinage, ou un loyer fixé à un prix trop bas par rapport au marché, aura un impact sur la valeur de l’immeuble.
Dans le cas d’un immeuble que vous souhaitez occuper, ces locataires seront aussi vos voisins; outre l’aspect financier, il est essentiel de préparer le terrain en vous intéressant à l’historique de location.
Il est d’ailleurs fortement encouragé de rencontrer les locataires et de les questionner sur leurs relations avec le voisinage et le propriétaire précédent, leur perception de la qualité de vie dans l’immeuble et des équipements communs, etc. afin d’anticiper les mauvaises surprises.
Cela dit, ces éléments devraient faire partie de votre analyse préachat, et, par conséquent, le prix payé devrait tenir compte des facteurs positifs et négatifs liés à la présence de locataires.
Habiter dans son investissement, une bonne idée?
Contrairement à ce que certains pourraient croire, l’emménagement par le propriétaire dans l’un des logements n’est pas automatique.
Pour des baux à durée fixe, la loi prévoit que le nouveau propriétaire fasse parvenir au locataire un préavis de six mois avant la fin du bail.
À cet effet, il faut aussi savoir que dans certaines provinces, dont le Québec, le droit d’évincer est encadré, voire interdit. C’est le cas si un locataire de 70 ans et plus habitant le logement depuis plus de 10 ans peut prouver qu’il dispose de faibles revenus.
Il faut d’ailleurs s’assurer d’acheter en utilisant le bon véhicule de placement : deux acheteurs qui ne sont pas conjoints ‒ amis ou investisseurs ‒ ne pourront pas se prévaloir de cette option.
Habiter dans un immeuble qu’on possède a de nombreux avantages, dont la proximité et la connaissance « intime » de l’immeuble, de son fonctionnement et de la dynamique interpersonnelle qui le fait vivre. Il faut toutefois s’assurer qu’un tel projet soit possible, surtout dans le cas de locataires qui habitent l’immeuble depuis longtemps.
Loyers, évictions et rénovations
Dans les médias et dans la conscience populaire, les propriétaires qui procèdent à des évictions à des fins de rénovation, puis d’augmentation des loyers, ont mauvaise presse.
Dans certains cas, des travaux majeurs peuvent avoir lieu sans changement de locataire; les travaux ont soit lieu en sa présence, ou le propriétaire paie une contrepartie au locataire afin qu’il se relocalise temporairement. Si les deux parties ne s’entendent pas sur l’indemnité, cela sera résolu par le tribunal.
Or, pour un immeuble vétuste ou en voie de le devenir, ou encore en vue de changer la subdivision d’un logement ou son usage, il existe des situations où l’éviction s’avère nécessaire. Comme dans le cas d’un emménagement par le propriétaire, un préavis de six mois est nécessaire, en plus du versement d’une indemnité.
En cas de refus ou de contestation, le propriétaire devra s’armer de patience, voire même abandonner son projet.
Acheter sans locataires : attention!
Bien que cela puisse paraître rare, il existe à l’occasion des immeubles qui n’ont pas de locataires. Que ce soit en raison de rénovations majeures ou d’un sinistre, ou parce qu’ils ont été évincés par le propriétaire, ces immeubles doivent être « stabilisés » par le nouveau propriétaire. Cela laisse davantage de latitude dans la définition du prix des loyers, particulièrement à la suite de travaux majeurs.
Toutefois, trouver des locataires fiables peut s’avérer difficile, et générer son propre lot de problèmes. Cela peut également signifier de nombreux mois d’inoccupation, obligeant le nouveau propriétaire à acquitter tous les frais sans percevoir de revenus.
S’il s’agit d’un scénario intéressant à moyen et long terme, cette stratégie présente un certain risque avec lequel il faut être confortable à l’achat.
L’achat d’un immeuble comme investissement peut s’avérer intéressant, particulièrement lorsqu’on adopte une vision à long terme. Les locataires font partie de l’histoire d’un immeuble et d’une transaction; qu’on achète avec ou sans, ils feront partie de l’équation. Il faut se montrer patient, pragmatique et humain, connaître les règles, et bien préparer ses dossiers. À terme, cela permettra d’accroître ses chances de succès.
