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Le processus d’achat-vente d’une propriété, au Canada, est relativement simple et bien encadré. L’acheteur rédige une promesse d’achat, celle-ci est acceptée, l’acheteur fait faire l’inspection, obtient le financement et les parties à la transaction se retrouvent chez le notaire.
C’est souvent à cette dernière étape qu’on obtient le portrait financier global de la transaction. Mais il est possible de s’y préparer, et de dresser la liste des frais de clôture prévus.
Avant l’achat
Il n’est pas rare qu’un acheteur motivé soit prêt à débourser une somme, appelée acompte, afin d’assurer le vendeur du sérieux de sa démarche. Cet acompte sera déposé par le courtier dans un compte en fidéicommis, et ne représente pas un « coût » dans la mesure où celui-ci sera déduit du prix final de la vente. Pour un acompte qui serait versé longtemps d’avance, il faut toutefois calculer le coût d’opportunité que représente ce capital s’il avait été placé.
Acheteurs et vendeurs peuvent également faire réaliser une inspection de la propriété; inspection prévente et inspection préachat sont toutes les deux envisageables. Dans le cas de l’inspection préachat, les courtiers ou agents ont même l’obligation de la recommander. Une inspection d’un appartement de taille normale coûte entre 500 $ et 700 $, pour une résidence unifamiliale de grande taille, cela peut être plus élevé.
Pour des propriétés situées à l’extérieur des grandes villes, d’autres analyses peuvent être utiles : inspection de la qualité de l’eau, inspection de la fosse septique, étude de la capacité portante d’un terrain, etc.
Vendeurs et acheteurs ont également intérêt à prévoir les divers frais bancaires applicables à leur situation. Frais de résiliation hâtive d’une hypothèque, ou frais d’ouverture de dossier ou d’évaluation par la banque. Certaines institutions financières offrent également une assurance prêt hypothécaire, en cas de maladie, de décès, ou de perte de revenus.
Chez le notaire
La majorité des frais importants liés à une transaction immobilière surviennent à la signature de l’acte de vente. Certains frais sont spécifiques à la transaction elle-même, comme l’obligation de publication au registre foncier (125 $ environ) et les honoraires du notaire, qui vont inclure l’examen des titres et la préparation des actes notariés. Pour une transaction simple, le coût se situe entre 1 000 $ et 1 500 $.
Les parties doivent également échanger certains documents préalables à la transaction. Au Canada, le certificat de localisation est valide pour une période de 10 ans; il est possible d’en obtenir un nouveau en faisant appel à un arpenteur-géomètre, dont les honoraires se situent également autour de 1 000 $, selon le type de propriété.
Enfin, le notaire va également réaliser la répartition des charges entre acheteur et vendeur. Bien qu’il ne s’agisse pas de frais de « clôture » en tant que tels, ce sont des coûts liés à la propriété, comme les taxes, les frais de copropriété, mais aussi les carburants comme le mazout, pour les propriétés chauffées au mazout.
Tant qu’à être là…
Le notaire peut également souscrire pour le compte de l’une ou l’autre des parties, une assurance-titres afin de protéger les titres de propriété contre divers risques. L’AMF cite quelques exemples comme le vice de titre, la non-conformité à la réglementation municipale, les empiétements, la fraude et la falsification, ou d’autres erreurs liées aux services, à l’arpentage ou au travail du notaire.
Lorsque les parties à la transaction ont été représentées par un courtier ou un agent, le notaire va également retenir, à même les produits de la vente, la rétribution de ceux-ci conformément au contrat de courtage qui a été signé au préalable. Au Canada, la norme se situe entre 3 % et 5 % de la valeur de la propriété, et elle est taxable.
On y est presque
Une fois la transaction complétée, encore faut-il déménager, meubler et s’abonner aux divers services. Certains acheteurs sont surpris de constater, par exemple, que la prime d’assurance, les frais de chauffage ou de copropriété le cas échéant, sont beaucoup plus élevés que prévus. Par obligation déontologique, toutes ces informations se trouvent dans la fiche descriptive d’une propriété qu’un courtier ou agent affiche, et dans la déclaration du vendeur.
La cerise sur le gâteau, évidemment, c’est la taxe de mutation, dite aussi taxe de bienvenue. Selon la province dans laquelle vous vous situez, s’il s’agit de votre première propriété ou d’une nouvelle construction, cette taxe, payable une fois, pourra se chiffrer entre 380 $ (Alberta) et 8 950 $ (Ontario) pour une propriété de 400 000 $. Il s’agit d’une taxe généralement progressive, donc plus vous payez cher, plus vous contribuez à la cagnotte.
Toutes ces informations sont facilement accessibles, mais pour un premier acheteur, il vaut mieux éviter les surprises et faire appel à un professionnel de l’industrie, comme un courtier ou agent immobilier, qui pourra dresser la liste des frais et s’assurer de trouver une propriété qui soit dans vos moyens… incluant les frais de clôture !
