En ce moment, quelque part au Canada, une personne est chez elle, assise sur une chaise de bureau improvisée, les yeux rivés sur un ordinateur portable et assiste à une autre réunion Zoom. Elle porte une chemise, soigneusement choisie pour l’angle supérieur de la caméra, tandis que le bas de son corps, hors de vue, est vêtu d’un pyjama. C’est peut-être vous.
Bienvenue dans le monde étrange du travail hybride, qui influence le secteur de l’immobilier résidentiel comme celui de l’immobilier commercial, partout au pays, et qui exige presque d’avoir une double personnalité. En effet, le travail à domicile, au bureau ou un mélange des deux nécessite désormais une flexibilité à la fois physique et psychologique.
Lorsque nous examinons les effets que les politiques en matière de travail et de santé produisent sur l’immobilier, nous découvrons une nouvelle façon de travailler qui évolue constamment pour répondre à la demande, à l’offre et aux influences économiques régionales, nationales et mondiales.
Bref, il est très difficile de se faire une idée précise de ce que l’avenir nous réserve.
L’incertitude règne dans l’immobilier. En raison de la pandémie, nous sommes en territoire inconnu et la situation change constamment. Néanmoins, nous pouvons tenir compte de ce que les analystes et les courtiers et agents sur le terrain constatent pour essayer de déterminer la meilleure façon d’aller de l’avant.
La demande pour des logements plus spacieux est là pour rester
Janice Fox, membre de l’ACI, propriétaire d’agence et courtière responsable chez Hazelton Real Estate Inc. à Toronto, a vu les tendances se succéder au cours de ses 30 années d’expérience dans le domaine. Cependant, elle reconnaît que la pandémie influence profondément la façon dont les gens envisagent de reconfigurer leur demeure, qu’il s’agisse de condominiums ou de maisons, ainsi que les locaux à bureau et les locaux commerciaux.
« Les gens évoquent plus que jamais le télétravail, et nous savons qu’il s’agit d’une question liée à la COVID-19, mais il est intéressant de voir comment la situation évolue de diverses façons », explique-t-elle.
Certains des clients de Mme Fox qui disent avoir désormais besoin d’un espace de bureau à domicile préfèrent disposer d’une pièce séparée dédiée au travail. Au lieu de chercher une chambre à coucher supplémentaire, ils préfèrent maintenant un bureau, ou une combinaison des deux. Mme Fox ajoute que cette préférence quant à la façon de travailler vaut aussi bien pour la propriété qu’ils possèdent déjà que pour la nouvelle qu’ils envisagent d’acheter.
En revanche, Mme Fox a constaté que certains de ses clients se rendent compte qu’ils peuvent travailler sur leur ordinateur portable au comptoir de la cuisine et ne se soucient pas du tout d’ajouter de l’espace.
Bien entendu, les circonstances de chaque famille varient, et les parents qui ont de jeunes enfants à la maison peuvent choisir une option différente de celle des parents dont les enfants ont quitté le foyer.
Quoi qu’il en soit, Mme Fox pense que, après la pandémie, la tendance à augmenter l’espace chez soi, qu’il s’agisse d’une pièce séparée pour une chambre ou un bureau à domicile ou d’une pièce qui sert aux deux, deviendra la norme.
La tendance des acheteurs à chercher des propriétés moins chères dans les zones rurales en périphérie des grandes villes pourrait se renverser, car certains de ces marchés ont également enregistré une augmentation de la concurrence.
« En fait, tout dépend des clients et de leur style de vie, explique Mme Fox, qui elle aussi préfère travailler sur le comptoir de la cuisine. Je constate que ce qu’ils veulent varie énormément, bien que la demande pour davantage d’espace soit certainement motivée par la COVID-19 et les nouvelles politiques de travail. »
Lorsque la société PwC Canada a étudié les opinions des employeurs et des employés canadiens à propos du travail, elle a découvert que seul un employé sur cinq souhaitait retourner à son lieu de travail à temps plein. D’ailleurs, la plupart d’entre eux préféraient travailler à distance au moins la moitié du temps. PcW a également constaté, dans le cadre d’une étude américaine, que les cadres envisageaient de regrouper les espaces de bureaux à des endroits stratégiques ou d’ouvrir davantage de bureaux satellites.
Donc, même si les bureaux ne seront pas abandonnés, on peut s’attendre à ce qu’ils aient un aspect différent en réponse aux changements provoqués par la pandémie, même après qu’elle se soit estompée.
« Je remarque un changement de priorités », indique Mme Fox.
Les personnes qui travaillent pour de grandes entreprises lui disent qu’elles pensent qu’elles seront probablement obligées de retourner travailler dans un bureau, même si pour l’instant elles aiment travailler de la maison.
« Beaucoup de gens ont déjà bien adopté leur nouvelle routine, où ils n’ont pas à faire un trajet en transport en commun, à supporter les embouteillages, à dîner avec des collègues, à voir des clients au bureau ou même à s’habiller pour aller au travail, dit Mme Fox. Compte tenu de tous ces aspects, je ne les imagine pas désireux de se presser pour retourner au bureau. »
Elle nous dit également qu’à l’opposé, ses clients qui sont des propriétaires d’entreprises et responsables d’espaces de bureaux ne procèdent pas tout à fait à une réduction des locaux. Ils reconfigurent plutôt les espaces en location, afin que tous les occupants puissent respecter les normes sanitaires.
En ce qui concerne l’avenir du travail dans les bureaux, nous pouvons prendre comme exemple des géants de la technologie, comme Google, qui prévoit de créer ses propres espaces de travail, appelés « modules de travail », selon un concept avant-gardiste qui fait penser à une combinaison du style Ikea et de Lego : tout est configurable et facile à réorganiser, même les murs.
La tendance du retour au bureau se maintiendra-t-elle?
Mark Fieder, directeur et président de la société de services immobiliers commerciaux Avison Young Canada, indique qu’il est important d’examiner chaque marché séparément pour évaluer les projets de retour au bureau.
« Nous savons, grâce à l’indice de vitalité d’Avison Young (article en anglais), que chaque ville connaît une situation différente. Pour favoriser le retour des gens au bureau, il est nécessaire de retrouver notre contexte – ce qui implique que nos principaux occupants, qui ont une influence considérable sur la vitalité de nos centres-villes, apportent leur contribution. »
Selon lui, la tendance du retour au bureau est bel et bien présente et la confiance s’installe.
« Nous ne nous attendons pas à retrouver totalement notre contexte avant la fin de l’année, mais nous observons un certain regain au fur et à mesure que nous renforçons notre présence, en particulier dans les grands centres comme Montréal et Toronto, dit-il. La reprise des événements sportifs dans les grandes installations a énormément aidé. »
Il note trois facteurs principaux qui contribuent à accélérer le retour : les directives du gouvernement et des autorités sanitaires; la composition de l’industrie (par exemple, les secteurs de la technologie et des banques ont plus rapidement adopté le travail à distance, tandis que les secteurs de la construction et des services professionnels ont plus rapidement effectué un retour sur le lieu de travail); et la dépendance envers les transports en commun.
« Nous observons toutefois que la confiance s’installe chez nos clients, qui sont de plus en plus nombreux à envisager un retour au bureau », ajoute-t-il.
Susan Thompson, responsable de l’analyse des données sur l’Alberta chez Avison Young, affirme que le bureau tel que nous le connaissions auparavant est en train de changer.
« Nous avons bien sûr constaté que certaines entreprises ont réduit leur taille et ont adopté en général un modèle de télétravail, mais nous avons aussi vu des entreprises agrandir leurs locaux pour permettre la distanciation physique et reconfigurer leurs bureaux pour mieux s’adapter à la technologie des espaces de collaboration virtuels qui permettent un modèle hybride », dit-elle.
Elle ajoute qu’il est encore trop tôt pour savoir à quel moment la situation se stabilisera en ce qui concerne le changement de la superficie des bureaux des entreprises.
Selon Mme Thompson, chaque grand marché de bureaux au Canada a connu une augmentation du taux d’inoccupation au cours de la pandémie. Toronto et Vancouver ont enregistré une hausse d’environ 5 % du taux d’inoccupation au centre-ville entre le premier trimestre de 2020 et aujourd’hui.
Edmonton, tout comme Calgary, a enregistré une hausse de 6 % du taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville. Montréal et Ottawa ont affiché les meilleurs résultats, avec une augmentation de 3 % et 1 % respectivement.
Mme Thompson souligne que Calgary est un marché où la plupart des emplois se trouvent dans des bureaux. La ville compte près de cinq millions de pieds carrés de ce type d’espace par 100 000 habitants, alors que les cinq autres plus grandes villes du Canada comptent entre deux et trois millions de pieds carrés par 100 000 habitants. Par conséquent, à Calgary, toute incidence sur le marché des espaces de bureau se ressent bien plus fortement qu’ailleurs.
Au troisième trimestre de 2021, le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Calgary s’élevait à 30 %. Selon Mme Thompson, cette augmentation est due en grande partie à la réduction ou à la fermeture d’entreprises, ainsi qu’à l’espace excédentaire créé par un grand nombre de fusions et d’acquisitions dans le secteur de l’énergie.
L’immobilier commercial permet de créer des communautés et des expériences
Mme Thompson est d’avis que les propriétaires d’immeubles cherchent de plus en plus à créer des communautés et des expériences complètes au sein de leurs propriétés, afin d’attirer et de retenir les locataires. Par exemple : les services (médecins, commerces de détail, restaurants, garderies, écoles, lieux de divertissement, salles de sport) et les bâtiments équipés de technologies (Internet haute vitesse, câblage, bâtiments intelligents).
Parallèlement à ces investissements des propriétaires, il faut noter les investissements et les programmes que le gouvernement offre pour favoriser la transformation et la croissance. Par exemple, en avril 2021, la Ville de Calgary a approuvé le plan de revitalisation de son centre-ville (le Greater Downtown Plan), dont l’objectif est de revitaliser cette zone grâce à des fonds destinés notamment à la conversion des espaces de bureaux vacants.
« Un autre grand changement que nous avons constaté, qui a commencé bien avant la pandémie, est que le bail moyen des bureaux est de plus en plus petit, dit Mme Thompson. Calgary était autrefois un marché de location important, où les locataires de plusieurs étages ou d’espaces de 100 000 pieds carrés et plus étaient nombreux, mais aujourd’hui, le bail moyen des bureaux ne dépasse pas 10 000 pieds carrés. »
Par conséquent, les propriétaires d’immeubles trouvent des moyens de mieux répondre aux besoins des locataires multiples dans un immeuble ou sur un même étage, qu’il s’agisse d’améliorer la circulation des personnes, le système de CVC, la sécurité ou les installations.
Alors que la pandémie continue de provoquer des changements dans le secteur de l’immobilier, qui risquent de durer encore longtemps, la seule certitude qui demeure est la persistance de l’incertitude.
