Au cours de la récente campagne électorale, l’interdiction des offres à l’aveugle, potentiellement en vertu du Code criminel, a été proposée, faisant valoir que celles-ci font grimper le prix des propriétés.
Nos membres nous ont fait savoir qu’ils s’opposent fortement à cette politique et comprennent l’incidence considérable de celle-ci sur la façon dont les Canadiens décident de vendre leur propriété et dont les courtiers et agents les accompagnent dans cette démarche.
Nous avons réagi rapidement en diffusant une déclaration sur CREA.ca et dans les médias sociaux nous opposant à cette interdiction et incitant tous les partis à se concentrer plutôt sur le nœud du problème, la réduction d’obstacles qui entravent la croissance de l’offre dans tout l’éventail du logement.
En vue de l’adoption possible de l’interdiction proposée, nous avons commandé une étude à un réseau de recherche indépendant, l’Institut pour l’IntélliProspérité, afin d’évaluer les effets de la transparence des offres sur le prix des propriétés.
Le rapport conclut que, bien qu’il soit possible que les offres à l’aveugle entraînent une hausse des prix, il y a peu de preuves qui le confirment. En fait, c’est tout le contraire : c’est la transparence des offres qui fait grimper les prix dans un contexte de surchauffe immobilière.
« Les courtiers et agents immobiliers nous disent depuis des années que ce n’est pas la “façon” de présenter les offres qui contribue principalement à la hausse du prix des propriétés au Canada, mais plutôt l’insuffisance de l’offre par rapport à la demande, indique Michael Bourque, chef de la direction de l’ACI. Ce rapport démontre clairement que dans les pays où les offres sont entièrement transparentes (p. ex., lors d’enchères ouvertes), la hausse des prix est supérieure à celle au Canada. La solution est donc de construire le plus rapidement possible de nouvelles propriétés que les consommateurs veulent acheter. »
Conclusions principales du rapport
1.Au cours de la campagne électorale, le Parti libéral s’est engagé à créer une charte des droits des acheteurs d’une propriété qui interdirait les offres à l’aveugle, faisant valoir que celles-ci font grimper le prix des propriétés. Bien que cet argument soit plausible, les preuves, même si elles sont limitées, démontrent qu’un processus d’offres plus transparent entraîne une hausse, plutôt qu’une baisse, des prix dans un contexte de surchauffe immobilière.
« D’ailleurs, des études distinctes sur les ventes immobilières résidentielles en Australie, en Irlande et en Nouvelle-Zélande et sur les ventes de terrains à Singapour et aux États-Unis établissent un lien entre la transparence accrue et la hausse du prix de vente moyen. »
2. La Suède, qui interdit les offres à l’aveugle, a connu une croissance du prix des propriétés encore plus rapide au cours de la pandémie, et une croissance comparable à celle du prix des propriétés au Canada au cours des 20 dernières années.
« Bien que le Canada ait connu l’une des plus fortes hausses des prix de l’immobilier au monde, la Nouvelle-Zélande, où la vente de résidences par enchères ouvertes est chose commune, a vu ses prix grimper davantage. Qui plus est, l’augmentation des prix en Suède, où les enchères ouvertes sont obligatoires, s’est avérée supérieure à celle de six pays du G7 sur sept. »
3. La Nouvelle-Zélande, où les enchères ouvertes à l’anglaise pour des propriétés sont courantes, a connu la croissance du prix des propriétés la plus rapide au monde au cours des 20 dernières années.
« Le tableau de bord des prix résidentiels mondiaux de The Economist indique que dans la période de 20 ans s’étendant du 2e trimestre 2000 au 2e trimestre 2020, la Nouvelle-Zélande a connu la hausse la plus rapide des prix de l’immobilier en termes réels (ajustés en fonction de l’inflation) parmi toutes les économies avancées au monde. Globalement, le Canada occupe quant à lui la deuxième place, et la Suède et l’Australie les troisième et quatrième places respectivement. »
4. L’expérience de la Suède, de la Nouvelle-Zélande et de l’Australie semble indiquer que la divulgation des offres peut entraîner une hausse, et non une baisse, des prix dans une période de surchauffe.
« Il convient de noter que ces travaux ne se limitent pas à conclure que la transparence va de pair avec des prix plus élevés, mais qu’ils se fondent également sur la théorie économique afin d’expliquer ce phénomène, indiquant que l’offre d’un acheteur potentiel peut informer ses concurrents sur la valeur de la propriété visée, comme le remarquent Milgrom et Weber (1982). »
5. Bien qu’elles soient convaincantes, quoique limitées, des études universitaires ont démontré que la transparence des offres entraîne une hausse des prix de l’immobilier. Des études portant sur des transactions immobilières en Nouvelle-Zélande, en Australie et en Irlande, ainsi que des études portant sur des ventes de terrains à Singapour et aux États-Unis ont montré un lien entre la transparence accrue des offres et une hausse des prix plutôt qu’une baisse des prix. Cela pourrait être attribuable à plusieurs facteurs, notamment le fait que les offres publiques signalent qu’une propriété a une valeur particulière, ce qui n’est pas le cas des offres à l’aveugle.
« En bref, l’argument de l’écart entre les offres néglige le fait que dans un système d’enchère ouverte, les auteurs des offres les plus basses sont susceptibles de renchérir s’ils peuvent connaître l’offre du meilleur offrant. »
6. Les règles régissant les offres d’achat d’une propriété ont probablement une incidence faible sur le prix moyen de l’immobilier; cependant, la réforme proposée risque davantage d’aggraver le problème que de l’améliorer. En fin de compte, le principal facteur de la hausse des prix est l’insuffisance de l’offre par rapport à la demande. Pour faire en sorte que des logements sont disponibles et accessibles à tous les Canadiens, le gouvernement fédéral devrait s’efforcer d’éliminer les obstacles qui empêchent la construction d’un nombre suffisant de propriétés prêtes à accueillir des familles et qui sont plus écologiques.
« Quant à lui, Moffatt (2021) conclut qu’entre 2016 et 2021, il s’est bâti en Ontario 64 000 unités de logement de moins que ce qui aurait été nécessaire pour suivre le rythme de la croissance de la population et de la formation de jeunes familles. »
Les résultats de cette étude appuieront nos recommandations relatives à l’offre de logements et nos activités de défense des intérêts lors de la reprise parlementaire.
