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Que ce soit en vue de rentabiliser un plex où vous souhaitez vous installer, ou simplement afin de diversifier votre portefeuille, certains individus choisissent d’investir dans le marché immobilier.
Contrairement à d’autres types d’actifs toutefois, l’investissement immobilier est un actif réel auquel on doit s’intéresser pleinement et qu’il faut gérer activement.
Trouver le bon logement à acheter
La première étape, évidemment, est de trouver le logement qu’on souhaite acheter. Pour ce faire, il est utile de scruter les sites comme REALTOR.ca et de comparer les prix, les superficies, les équipements fournis et les quartiers. Si le logement est déjà loué, la plupart des vendeurs déclarent le loyer demandé.
Plusieurs acheteurs délèguent le travail de recherche d’une occasion d’investissement à leur courtier ou agent, ce qui n’a aucune incidence puisque les frais de courtage sont payés par le vendeur.
Préparer un budget
Avant d’acheter, préparez-vous un budget incluant l’ensemble des coûts fixes : taxes municipales, frais de copropriété et autres frais afférents. Pour un logement « chauffé » ou « meublé », il faudra prévoir des coûts additionnels.
Il peut être bon d’inclure dans le calcul une charge pour imprévus; nul n’est à l’abri d’un bris d’équipement, d’une cotisation spéciale ou d’une période d’inoccupation qui doit être comptabilisée dans l’analyse de la propriété comme investissement.
La vérification préachat devrait également inclure, le cas échéant, une lecture attentive des règlements de la copropriété. Plusieurs copropriétés et certaines municipalités interdisent la location à court terme, par exemple. Dans le cas de copropriétés, il peut aussi y avoir certains frais fixes associés aux déménagements. Si vous misez sur un fort taux de roulement, il faudra inclure cette charge.
Faire inspecter la propriété
Évidemment, il est important de faire inspecter le bien que vous achetez. À ce titre, vous devriez également exiger, dans le cas d’une copropriété, d’avoir accès au plan de gestion de l’actif afin de l’analyser, et vous assurer que le fonds de prévoyance suit ce plan.
L’achat d’une propriété en vue d’en faire un bien locatif n’est pas, en soi, différent de l’achat d’une résidence principale. Il est possible que les banques se montrent plus exigeantes, demandent des garanties additionnelles ou une mise de fonds plus élevée, mais la procédure consistant à réaliser une promesse d’achat et à notarier la vente reste la même.
Devenir propriétaire-locateur
Au quotidien toutefois, devenir propriétaire-locateur est une activité à saveur entrepreneuriale fortement encadrée. Il faut connaître ses droits, de même que les droits des locataires. Plusieurs organismes du milieu, comme les organismes provinciaux de réglementation du courtage immobilier ou L’Association canadienne de l’immeuble (ACI), fournissent des informations utiles. Une panoplie d’autres organismes chapeautent l’encadrement, comme les régies et les commissions du logement, les régies du bâtiment et d’autres organismes locaux.
Tout au long de la période de préparation, incluant les rénovations et les achats pertinents de biens et de services pour la propriété, il faut garder et concilier ses factures; tous les coûts payés viendront réduire la facture d’impôt. Si vous comptez louer la propriété pour une période inférieure à 30 jours, il peut être nécessaire d’obtenir des numéros de TPS/TVQ, de vous enregistrer à la CITQ comme résidence de tourisme si vous êtes au Québec et d’obtenir un numéro de taxe d’hébergement. Cela complexifie la comptabilité.
Mettre la propriété en location
Enfin, il faut mettre la propriété en location. Le recours à un photographe immobilier professionnel peut avoir un impact sur la rapidité à laquelle vous trouverez un locataire; sur les plateformes numériques, de meilleures photos croissent le taux de conversion, et en conséquence, augmentent le nombre et donc la probabilité de trouver un locataire. De belles photos accroissent l’intérêt et suscitent davantage de visites.
Ensuite, plusieurs sites proposent des affichages gratuits, d’autres un forfait pour mettre en valeur la propriété. Là encore, le recours à un courtier ou agent peut être intéressant, surtout si vous souhaitez vous épargner l’affichage, la vérification diligente des candidats et la signature des baux. Les courtiers et agents peuvent généralement vous aider à choisir de bons locataires qui resteront longtemps.
Si vous souhaitez prendre cela en charge, il faudra s’occuper de l’affichage, répondre aux demandes (le plus souvent écrites), fixer des rendez-vous et réaliser des enquêtes de crédit et d’antécédents avant de signer le bail. Plusieurs provinces offrent un bail standard qui décrit les rôles et responsabilités des parties; il est fortement recommandé d’avoir recours à ces documents standardisés.
Il y a plusieurs façons de faire fructifier un investissement immobilier. Cela peut s’avérer un placement très intéressant pour l’investisseur qui souhaite s’y engager pleinement. Le marché très dynamique que nous avons observé ces dernières années au Canada favorise certains types d’investissements. En immobilier résidentiel, il n’y a pas une seule formule, mais quelques principes : être bien entouré, faire ses devoirs, et bien calculer sont garants d’un projet qui vaut la peine d’être entrepris. Ensuite, il faut s’y mettre, veiller activement sur le logement et s’assurer de choisir des locataires fiables qui resteront longtemps.
