Récemment, Allison McLure, notre gourou passionnée des marques de commerce, signait un blogue qui décrivait une récente tendance observée aux États-Unis qui s’est infiltrée au Canada depuis : le secteur immobilier ajoute aux panneaux « À vendre » des bannières publicitaires du genre « Bientôt à vendre ». Certains panneaux publient des atrocités comme « Bientôt à vendre sur MLS® », qui, comme nous le savons tous, est une contrefaçon de marque et provoque des niveaux de stress inacceptables chez ceux d’entre nous qui sont chargés de protéger les marques.
Le but du blogue d’Allison était d’énoncer clairement qu’il est interdit d’utiliser MLS® comme substantif sur ces panneaux. De plus, comme la rubrique d’Allison visait l’utilisation des marques de commerce et non la tendance « Bientôt à vendre » comme telle, certains semblent croire que nous approuvons cet irritant. Précisons : non seulement je n’approuve pas cet irritant, mais je ne le comprends même pas. (Je sais, moi aussi je suis en état de choc!)
On me pose un tas de questions concernant ces panneaux « Bientôt à vendre. » « Bill », me dit-on, « Qu’est-ce que cela signifie? Comment le documente-t-on? Ces courtiers ou agents inscripteurs signent-ils un contrat écrit à cette fin ou concluent-ils un contrat oral quelconque? Que disent ces contrats? Ces panneaux enfreignent-ils les règles du système MLS® des chambres immobilières? »
Ma réponse est toujours la même, celle que je donne à la plupart des questions juridiques : « Je n’ai aucune idée. » En autant que je sache, au bout du compte, il s’agit simplement d’une autre forme d’inscription exclusive « non affichée ». Les inscriptions non affichées en elles-mêmes n’ont rien de nouveau. Le terme fait généralement référence à une entente quelconque avec le propriétaire-vendeur d’éviter de publier l’inscription au système MLS® de la chambre immobilière. Nous connaissons bien les contrats de courtage exclusifs en bonne et due forme. La question est de savoir quelle entente ont conclu le courtier ou agent inscripteur et le propriétaire-vendeur dans l’affichage des panneaux « Bientôt à vendre ».
Si vous avez signé un contrat d’inscription MLS® réglementaire, vous êtes tenu, en vertu des règles de la chambre immobilière, de soumettre l’inscription à la chambre dans une courte période de temps. Entre-temps, si vous annoncez « Bientôt à vendre » dans la publicité concernant l’inscription, vous devriez reformuler l’annonce comme suit : « À vendre très bientôt ». Et si c’est le cas, à quoi sert la publicité?
De plus, les gens semblent avoir recours à un accord de commercialisation selon lequel le dirigeant d’agence est autorisé, en vertu d’un contrat oral ou limité, à faire la mise en marché ou à vendre le bien du propriétaire-vendeur avant la signature du contrat de courtage. Cela laisse présager une catastrophe. De quelle bête s’agit-il au juste? Est-ce un contrat de courtage? Je n’en suis pas certain. Évidemment, le Code du secteur immobilier stipule que tous les contrats de ce genre doivent être par écrit. Donc, s’il s’agit d’un contrat oral, il enfreint le Code. Peu importe qu’il soit écrit ou oral, il y a fort à parier que vous soyez en désaccord avec votre organisme de réglementation. Personnellement, j’éviterais ce genre de contrat.
J’ai également entendu dire que certains signent un contrat de courtage immobilier, puis affiche l’inscription au système MLS® de la chambre immobilière, sans autoriser de visites pendant un certain temps, et que durant cette période, on fait paraître une annonce « Bientôt à vendre ». J’ai depuis longtemps été d’avis que si aucune visite n’est permise, l’inscription ne devrait pas être affichée au système MLS® de la chambre immobilière. Le fait d’exclure d’autres membres est tout à fait contraire à l’esprit même du système MLS®. Mais la vraie question est de savoir si ce genre d’activité enfreint les règles de votre chambre immobilière.
Au bout du compte, je crois que le plus grand danger que crée ce genre de marketing est le risque d’enfreindre ses obligations fiduciaires envers le propriétaire-vendeur, auquel s’expose le courtier ou agent inscripteur. À titre de courtier ou d’agent, vous avez un devoir absolu de loyauté, d’honnêteté et d’attention envers votre client. Cela m’amène à me poser la question suivante : un accord d’inscription non affichée sert-il uniquement à avantager et à servir les intérêts du propriétaire-vendeur ou ceux du courtier ou de l’agent inscripteur? S’il s’agit des intérêts du courtier ou de l’agent, Monsieur ou Madame « Bientôt à vendre », vous vous attirez bien des ennuis. De plus, je crois que si vous faites de la publicité de cette façon, vous devez divulguer au client tous les désavantages qu’entraîne le refus d’afficher l’inscription au système MLS® de la chambre. Par exemple :
- Les gens seront moins nombreux à savoir que la maison est à vendre;
- Il est possible que le propriétaire-vendeur nuise à sa capacité d’obtenir le prix le plus élevé possible;
- La portée de l’annonce sur Internet pourrait être limitée.
Il est intéressant de noter que plusieurs chambres immobilières américaines qui composent avec cette pratique depuis un certain temps déjà ont ajouté dans leurs règlements de telles exigences de divulgation lorsqu’elles sont en présence d’une entente du genre « Bientôt à vendre ».
En ce moment, personne ne sait si les publicités « Bientôt à vendre » ne représentent qu’une mode, un changement de paradigme ou quelque chose entre les deux. Peu importe, si vous choisissez de vous aventurer sur cette voie, méfiez-vous des obstacles juridiques.
L’article ci-dessus est publié à titre d’information; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne cherche pas à se substituer à un conseiller juridique.
