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Acheter ou vendre une propriété apporte son lot de questions (l’inverse serait surprenant). Mais une chose est sûre : votre courtier ou agent immobilier est la meilleure personne pour répondre. Ces experts jouent un rôle crucial dans le processus d’achat et de vente ; parions qu’ils ont souvent entendu les questions que vous vous posez.
Nous nous sommes entretenus avec certains d’entre eux pour connaître les questions qu’acheteurs, vendeurs et curieux leur posaient le plus. Voici leurs réponses.
1. Je veux acheter une propriété; par où commencer?
C’est une question logique, qui peut néanmoins décontenancer les acheteurs d’une première propriété. Angie Vazquez, agente primée qui travaille avec Engel & Voelkers à Squamish, en Colombie-Britannique, explique qu’il y a un certain nombre de choses à faire pour commencer.
« Avant tout, vous devez déterminer le montant que vous pouvez investir ou emprunter, explique-t-elle. Parlez avec un courtier hypothécaire ou votre conseiller financier, afin d’entamer le processus de préapprobation. Vous gagnerez ainsi du temps et saurez sur quelles propriétés axer vos recherches. La préapprobation pour une hypothèque sera aussi, au moment de faire une offre, le gage de votre sérieux. »
« L’étape suivante, c’est de comprendre la conjoncture : le marché est-il favorable aux vendeurs ou aux acheteurs? Vous faut-il vendre une propriété pour en acheter une? Différenciez vos besoins et vos souhaits, puis commencez vos recherches! »
2. Et le marché? Est-ce un bon moment pour acheter ou vendre ma propriété?
Aux dires de Christy Cantera, agente et partenaire fondatrice de Christy Cantera Realty à Edmonton, en Alberta, c’est la question la plus souvent posée à son équipe, « autant par les acheteurs ou vendeurs potentiels que le quidam dans l’ascenseur ». Et sa réponse est la même depuis plus de 20 ans, même à la lumière des soubresauts du marché depuis 2020.
« Ça dépend, dit-elle. Le prix moyen et le nombre de propriétés vendues apportent un éclairage, oui, mais partiel sur la situation, comme c’est le cas des données en général. Au fond, acheter, vendre, investir dans une propriété, c’est avant tout un choix personnel. Nos styles de vie ont changé depuis quelques années; nos besoins et nos désirs aussi. S’agit-il pour vous d’habiter dans plus petit, dans plus grand, dans un autre endroit? On ne perd rien à acquérir une vue d’ensemble de la conjoncture, mais l’important, c’est de déterminer si nos motivations profondes et nos objectifs sont compatibles avec le marché actuel. »
« On devrait se garder de baser nos décisions financières sur des données passagères. C’est la raison pour laquelle il importe de consulter un courtier ou agent d’expérience, qui saura vous poser les bonnes questions. »
Adam Cooper, agent au sein de The Bagogloo Team à Halifax, en Nouvelle-Écosse, entend cette question souvent, lui aussi.
« L’offre est au plus bas depuis quelques années, et ça va probablement rester ainsi, répond-il. Le meilleur moment d’acheter est lorsque vous obtenez une préapprobation et repérez une propriété qui vous plaît. Il n’y en aura peut-être pas d’autres comme elle avant six mois, alors ne la laissez pas filer! »
À Vancouver, Matt Scalena, agent au sein du Scalena Real Estate Group et animateur du balado Vancouver Real Estate, affirme que le marché actuel est favorable aux acheteurs.
« Si vous songez à faire vos débuts sur le marché immobilier, le moment est propice, dit-il. Le marché 2023 à Vancouver en est un favorable aux acheteurs, ce qui n’a pas été souvent le cas cette dernière décennie. »
Mais ça veut dire quoi, au juste, un marché favorable aux acheteurs?
« Pour l’acheteur, ça signifie un plus grand choix de propriétés, plus de temps pour prendre une décision, pour effectuer des vérifications (l’inspection, par exemple, ou encore l’examen de documents ou de son budget) et, de façon plus générale, moins de stress. Ça signifie aussi, potentiellement, un plus grand pouvoir de négociation sur le prix inscrit. »
3. Que dois-je faire pour préparer ma propriété à la vente?
Votre courtier ou agent s’occupera de l’essentiel, mais certaines tâches vous incombent. Mme Vazquez recommande à ses clients de commencer par ceci :
- dépersonnalisez et désencombrez votre propriété (rangez vos photos et souvenirs de famille);
- rafraîchissez un peu l’aménagement paysager;
- faites nettoyer la propriété (idéalement, par des professionnels).
4. Dois-je rénover avant de vendre?
Et plus particulièrement, pour augmenter la valeur de ma propriété? La réponse de M. Scalena est simple : non.
« Rénover est un processus épuisant, très souvent plus long et coûteux que prévu; un tel stress fait en sorte que le jeu n’en vaut presque jamais la chandelle, précise-t-il. Par ailleurs, les acheteurs veulent souvent réarranger les lieux à leur goût – à tout le moins, ils ne voudront pas payer davantage pour vos choix esthétiques. Sans oublier que les risques liés à la rénovation peuvent rapidement éclipser les avantages. »
Cela dit, certaines réparations et améliorations méritent d’être effectuées avant de vendre. Selon M. Scalena, « vous gagnerez à faire des réparations mineures, comme par exemple colmater les trous dans les murs, recalfeutrer la baignoire (au besoin), ou encore huiler les charnières, ainsi qu’à recourir aux services d’une entreprise de valorisation résidentielle – que votre propriété soit vacante ou non ».
« Ces mesures seront plus efficaces que des rénovations d’envergure, d’autant plus qu’elles sont moins coûteuses et astreignantes. Votre propriété fera sensation, ce qui incitera les acheteurs potentiels à soumettre des offres, et vous permettra d’obtenir un meilleur prix. »
5. À quoi ressemble le processus d’offre aujourd’hui? Est-ce toujours aussi concurrentiel?
Les histoires au sujet de vendeurs inondés d’offres ont abondamment circulé durant la pandémie. L’engouement a fortement stimulé la compétition, au point où nous avions l’impression que cette tendance était généralisée. Or selon Thomas Bagogloo, de l’équipe Bagogloo, la situation n’est pas la même partout, du moins en Nouvelle-Écosse.
« Environ une inscription sur quatre a reçu plus d’une offre en janvier (il n’y a pas si longtemps, plus de trois inscriptions sur quatre étaient dans cette situation), prévient-il. Cela dit, la durée moyenne d’inscription des propriétés demeure historiquement basse, et donc, même si les propriétés reçoivent peu d’offres, elles n’affichent pas ‘à vendre’ bien longtemps. »
« Si vous repérez une propriété qui vous plaît, qui cadre avec votre budget et dont le vendeur ‘examinera les offres à une date déterminée’, n’attendez pas; vous pourriez être la première personne à soumettre une offre, et ainsi, potentiellement, la seule », ajoute Matt Welch, également de l’équipe Bagogloo.
Aux dires de Mme Vazquez, la plupart des gens veulent savoir quelles sont les prochaines étapes après avoir repéré une propriété qui leur convient.
« Renseignez-vous auprès de votre avocat ou de votre notaire au sujet des taxes et des frais de clôture, dit-elle. Une fois l’offre acceptée, le processus de contrôle diligent s’amorce : c’est l’étape de l’inspection, du financement et, en collaboration avec le prêteur, de l’évaluation de la propriété. »
Si la valeur accordée à une offre varie d’un vendeur à l’autre, ajoute-t-elle, une chose semble faire consensus.
« Selon mon expérience, un des éléments clés d’une offre, c’est le dépôt. Parfois, les acheteurs craignent de perdre leur dépôt parce qu’il représente leur épargne ou leur REER. Il faut savoir que le montant du dépôt est calculé dans le prix d’achat, et qu’il est versé dans un compte en fiducie, pas au vendeur directement. À l’acceptation de l’offre, le prix convenu comprend le montant du dépôt. »
Et si l’offre n’est pas acceptée et que la vente n’est pas conclue, que se passe-t-il avec cet argent?
« Le dépôt est exigible une fois les conditions de l’offre satisfaites, et après que l’acheteur a reçu l’approbation par écrit du prêteur; nous faisons toujours en sorte que l’acheteur ne risque pas de perdre son épargne ou son REER, rassure-t-elle. Dans les cas où l’offre spécifie que le dépôt est exigible avant la satisfaction des conditions, le dépôt est entièrement remboursable. Lorsque je représente des acheteurs, je veille à ce que le processus ne comporte aucun risque pour eux. Tout autre scénario de dépôt doit faire l’objet d’une entente écrite dans le contrat d’achat et de vente. »
6. Plusieurs propriétés me plaisent; comment choisir?
L’objectif, c’est de trouver la propriété de vos rêves, n’est-ce pas? Mais s’il y a plusieurs qui répondent à tous vos critères, comment choisir? En tant qu’agente, Mme Cantera ne peut prendre la décision finale pour ses clients, mais elle veille à leur rappeler l’essentiel.
« Achetez la maison qui vous aime en retour, répond-elle. Inévitablement, vers la fin du processus – après avoir pris en considération l’emplacement, les services, la valeur globale et autres facteurs clés –, il subsiste deux ou trois candidates. On peut alors facilement céder au charme de la nouveauté et se laisser distraire par les accessoires de l’une et de l’autre. »
« On aimerait étirer le budget en faveur de la nouveauté ou d’accessoires à la mode, ou pratiques, mais on gagne à se rappeler qu’une passion éphémère peut engendrer un ressentiment tenace. Vivrez-vous mieux parce que vous investissez tout dans la propriété au garage attenant, ou parce qu’investir dans la propriété au garage détaché vous permet de partir en voyage chaque année? La bonne maison sera toujours celle qui vous procure de la stabilité et qui correspond à vos valeurs et à votre vision de l’avenir. »
7. Ma propriété ne vaut-elle pas davantage?
Il est tout à fait normal de vouloir vendre votre propriété au prix le plus élevé possible, mais parfois, notre attachement et nos souvenirs peuvent déformer la réalité. Votre courtier ou agent calcule le prix de votre propriété en fonction d’un ensemble de critères, dont les conditions du marché, l’emplacement de la propriété, sa taille et sa disposition, son âge, son état et ses particularités, et ainsi de suite. L’attachement émotionnel n’en fait pas partie.
« [Les acheteurs] ne paieront pas davantage parce que vous avez restructuré votre hypothèque, posé un chic dosseret qu’ils comptent bien remplacer, ou encore parce que votre enfant a fait ses premiers pas autour de l’îlot de la cuisine, souligne Mme Cantera. Ils paieront pour la propriété qui répond à leurs besoins et qu’ils pourront façonner à leur image. »
« Le plus important, c’est de veiller à ce que votre propriété se vende. Fiez-vous à votre courtier ou agent : son expertise et son objectivité vous aideront à attirer immédiatement les acheteurs prêts à investir dans la valeur de votre propriété, plutôt que les acheteurs curieux de voir votre déco avant d’acheter la propriété du voisin. L’objectif, c’est que vous soyez à l’aise avec le prix de vente final et qu’il reflète la valeur de votre propriété; le fait de trouver un prix pour vendre votre propriété, et non pas pour contenter un besoin personnel, facilitera votre transition vers la prochaine étape de votre vie. »
8. Dois-je acheter ou vendre en premier?
Acheter une nouvelle propriété avant de vendre la vôtre est un choix personnel – surtout si la propriété de vos rêves arrive sur le marché et que vous ne voulez pas la laisser filer –, mais qui peut dépendre de l’état du marché. En fait, la réponse à cette question est personnelle, mais selon M. Scalena, votre courtier ou agent peut vous aider à y voir clair.
« Vendre sans savoir où l’on ira a de quoi donner le vertige, admet-il. Or l’inverse – acheter sans savoir si l’on pourra vendre sa propriété actuelle –, en plus d’être vertigineux, comporte d’importants risques sur le plan juridique et financier. La bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas la première personne [à le faire] et que les courtiers et agents ont les bonnes stratégies pour vendre puis acheter tout en limitant les risques. »
N’hésitez pas à poser vos questions
Même si bon nombre de questions s’appliquent à toutes les propriétés, certaines concerneront votre expérience propre. C’est là que votre courtier ou agent peut vous aider à y voir clair. Mme Vazquez nous fait part de quelques questions que lui a posées un premier acheteur de Squamish, en Colombie-Britannique.
- Comment fonctionne l’assurance habitation? Les dommages causés par le feu et l’eau sont-ils couverts par unité individuelle? Devons-nous souscrire une assurance complémentaire, et si oui, que doit-elle couvrir (meubles, biens, etc.)?
- Le chauffe-eau nous appartiendra-t-il, ou en serons-nous locataires?
- Y a-t-il d’autres frais auxquels nous ne pensons peut-être pas à l’heure actuelle? Outre la TPS, les droits de mutation immobilière, les honoraires d’avocat ou notaire et la climatisation, certaines phrases laissent entendre qu’il y aura d’autres frais liés au système électrique; s’agit-il en fait du raccordement à un réseau Internet?
- Le système de sécurité que l’on voit dans la salle d’exposition est-il standard et compris dans toutes les unités?
« Je veux que les gens sachent qu’il n’y a pas de mauvaises questions, souligne-t-elle. Dans certains cas, les promoteurs n’incluent pas le micro-ondes, les rideaux, etc. Ces dépenses sont de la responsabilité des acheteurs, qui ne les ont peut-être pas prévues dans leur budget. »
Poser des questions fait non seulement partie des démarches immobilières, c’est peut-être l’un de ses aspects les plus importants! Voilà pourquoi il importe d’avoir à ses côtés un courtier ou agent avec qui on se sent bien. On ne le dira jamais trop souvent : quand vient le temps d’effectuer le plus gros achat de notre vie, aucune question n’est stupide!
