Voici des chiffres pour orienter la conversation.
551 000 : Nombre de ventes résidentielles conclues par l’entremise des systèmes MLS® canadiens en 2020 – un nouveau record annuel.
Ce chiffre vous semble élevé? Il ne l’est pas vraiment. Quand on ajuste les ventes résidentielles en tenant compte de la croissance de la population, ce chiffre est inférieur à celui de 2005, de 2006, de 2007 (de beaucoup) et de 2016.
Mais l’activité est en hausse. Gardons les chiffres qui suivent en tête tandis que 2021 commence.
714 500 : Ventes désaisonnalisées en décembre 2020 à des taux annualisés.
En décembre, les ventes ont atteint un autre record mensuel. Faisons le calcul : si les ventes mensuelles restaient au niveau de décembre tout au long de 2021, on observerait plus de 700 000 ventes en 2021. C’est bien plus que le record d’environ 550 000 en 2020! Mais soyons clairs, nous ne nous attendons pas à 700 000 ventes en 2021. Ce que je veux dire, c’est que l’activité pourrait ralentir considérablement et que 2021 s’imposerait quand même comme une autre année record. Il ne devrait pas être bien difficile de supplanter l’« année sans marché printanier ». Or, 2021 pourrait devenir l’« année de la pénurie de propriétés à vendre ».
99 265 : Nombre d’inscriptions actives dans tous les systèmes MLS® canadiens tandis que nous nous souhaitions bonne année (à distance) le 1er janvier. Vous vous demandez à quand remonte la dernière fois où ce chiffre était sous la barre des 100 000? Malheureusement, notre base de données des inscriptions actives ne date que de trente ans, donc je ne peux pas vous le dire. Étant donné la croissance de la population et du parc immobilier depuis ce temps, ce n’est pas rien que nous observions aujourd’hui le plus bas niveau d’inscriptions actives. Il y a cinq ans, on en comptait 250 000.
Alors, à l’heure actuelle, les ventes atteignent des niveaux record, et l’offre, un creux historique. Combinons ces deux valeurs et nous obtenons l’une de nos statistiques préférées, le nombre de mois d’inventaire. Au jour de l’An, on comptait 2,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale. La valeur équilibrée ou normale à long terme de cette mesure est 5,2 mois. Situons-en le contexte historique. Il y a eu un boom immobilier au début des années 2000; les prix ont presque doublé de 2002 à 2007. On comptait alors juste un peu moins de quatre mois d’inventaire. Puis, après la crise financière, la plupart des années 2010 ont été assez ennuyantes, le nombre de mois d’inventaire se situant à un peu plus de six. Voilà pourquoi on obtient en moyenne cinq mois. Et on compte à l’heure actuelle deux mois d’inventaire!
Qu’est-ce que tout cela signifie? L’indicateur à surveiller en 2021 sera les nouvelles inscriptions, surtout ce printemps. Combien de propriétaires mettront leurs propriétés en vente?
Même si les ventes atteignent déjà des sommets, nous savons que la demande est beaucoup plus forte que ces chiffres ne l’indiquent, car nous voyons son incidence grandissante sur les prix. Une inscription qui fait l’objet de 10 offres ne donne lieu qu’à une vente, mais son prix augmente de façon considérable. Il ne s’agit pas d’une projection. Cette situation se produit déjà.
Son incidence sur les ventes et les prix dépendra du nombre de propriétés sur le marché dans les mois à venir. Nous nous attendons néanmoins, d’après notre expérience, à un ralentissement trompeur des ventes au début de 2021. Ne vous y méprenez pas. Les marchés seront plus restreints, puisqu’un nombre moins élevé d’inscriptions existantes ont été reportées dans la nouvelle année, et que l’activité ralentit généralement en janvier et en février alors que nous attendons les nouvelles inscriptions du printemps. Difficile toutefois de savoir combien il y aura de telles inscriptions et combien d’acheteurs les attendent, prêts à bondir, mais je m’avance : la situation sera probablement spectaculaire, peu importe la tournure qu’elle prendra.
Pour conclure, je précise qu’idéalement, nous aimerions que les ménages puissent trouver et acquérir des propriétés adaptées à leurs besoins, que les personnes puissent déménager quand elles le veulent et que les prix demeurent abordables, mais nous faisons face à une importante pénurie du côté de l’offre en 2021.
